20 сентября в Москве состоялась конференция «Маркетинг офисной недвижимости», на которой с докладом «5 самых важных технических параметров успешного офисного центра» выступил генеральный директор «Гарс Телеком» Павел Гореньков. Выступление основано на опыте компании и данных, полученных в результате комплексного исследования рынка офисной недвижимости аналитическим управлением компании. Затратные и доходные составляющие технических параметров офисного центра Инженерные решения независимо от класса объекта делятся на два типа. Первый - то, что само по себе является сервисом (вентиляция и кондиционирование, отопление, водоснабжение и канализация, диспетчеризация, электроснабжение, противопожарные системы). Технические сервисы этого блока - затратная строка бюджета. Их выбор, стоимость установки и обслуживания, зависят от класса и бизнес-модели объекта. Второй тип - то, что само по себе не является услугой, но позволяет на своей основе предоставлять сервисы. Это системы связи и оборудование организации питания. Аналитическое управление Гарс Телеком провело ряд исследований предпочтений арендаторов столичных офисов классов «А», «B», «B+», «C». Один из выводов - арендаторам, как правило, все равно, какая в офисе система кондиционирования и освещения, им все равно, кто является управляющей компанией и какая структурированная кабельная система установлена в здании, но им не все равно, насколько бесперебойно на объект подается электроэнергия, какого качества телефонная связь и сервисы передачи данных им предоставляются. Эти показатели значительно чаще оказываются критичными и влияют на эффективность работы арендатора. Именно поэтому следует уделять особое внимание блоку работ, который отвечает за последующее предоставление сервисов. Уже сегодня девелоперы и застройщики сталкиваются с ростом влияния ИТ и телекоммуникаций на бизнес арендаторов и появлением нестандартных клиентских запросов. Растет доля компаний, у которых бюджет на ИТ превышает 10% от revenue и перекрывает бюджет на аренду. Постоянно увеличивается и скорость работы с информацией – как известно, каждые 1,5 года скорости процессоров удваиваются. Все это напрямую затрагивает интересы инвесторов, которые не заинтересованы в реконструкции «неожиданно» устаревших кабельных систем через 3-4 года после сдачи объекта.
Бесплатно – дороже
По состоянию на сегодняшний день в большинстве девелоперских проектах то, что само по себе является сервисом, делается за счет инвестора, а то, что позволяет предоставлять сервис (системы связи), делается за счет оператора услуг связи. Такая ситуация всех устраивает, однако то, что создается не за счет инвестора, не контролируется должным образом. Вместе с «бесплатной» СКС инвестор лишается уникальных характеристик здания и получает букет проблем, которые в ближайшее время будут играть решающую роль и могут заметно снизить привлекательность объекта. Это проблемы с потребителями офисов - арендаторами, которым нужны другие услуги, другой оператор, другие тарифы и качество услуг, которым нужны новые сервисы, реализация которых требует перестройки имеющейся инфраструктуры и приведет к дополнительным издержкам. Дело в том, что оператор связи не заинтересован вкладывать в чужое здание средства для реализации более затратной, но легко масштабируемой инфраструктуры. Оператор заинтересован в скорейшем получении прибыли. «Гарс Телеком» всегда предлагает девелоперу или инвестору задать себе вопросы, ответы на которые дают понимание реального положения дел:
  • Если оператор связи готов вложить в ваш объект (строительство СКС) сотни тысяч долларов, значит ему это выгодно? Но при этом оператор заинтересован в возвращении затрат и скорейшем получении прибыли от реализации своих услуг.
  • Построит ли оператор требуемую классом и бизнес-моделью объекта инфраструктуру? Скорее всего, нет, сделав все «по минимуму». А когда этого «минимума» станет недостаточно?
  • Какие тарифы установит в вашем здании оператор, чтобы скорее отбить вложения? Будут ли они соответствовать классу? Не станет ли такая ситуация снижать привлекательность объекта для арендаторов?
    Учет и контроль. Как избежать излишних расходов
    Единственно верным способом не потратить лишних средств при организации инфраструктуры объекта является организация тендеров и жесткий контроль за действиями собственных тендерных комитетов. По опыту консалтингового управления «Гарс Телеком» сообщает, что только за период 2004-05 гг. во всех проаудированных решениях по построению телеком-инфраструктур выявлено, что от 10% до 30% бюджетов – откаты, возникающие из сращивания интересов технических служб застройщика/девелопера и поставщиков оборудования. А вот другая цифра: до 40% заложенного в смете оборудования попадает в категорию избыточного. Иными словами, им никогда не будут пользоваться. Это опять же результат или сращивания интересов, или (в большинстве случаев) некорректности расчетов, связанных с непониманием разработчиками бизнес-модели и класса объекта. По данным исследования аналитического управления «Гарс Телеком», затраты на аудит и консалтинг всегда окупаются, позволяя сэкономить за счет выявления несоответствий рыночным ценам и бизнес-модели объекта.
    Регионы наступают. Что определяет развитие рынка
    Развитие рынка коммерческой недвижимости сегодня определяют следующие факторы:
  • Экспансия крупного российского и западного бизнеса, который формирует спрос на сервис международного уровня.
  • В регионах недостаточно развит рынок поставщиков инженерных систем, хотя новые проекты с точки зрения архитектуры или девелопмента зачастую не особо отличаются от столичных. Наибольшая проблема – телекоммуникации. Сервисы, которые в Москве стоят относительно дешево, в регионах дорожают на порядок. Есть регионы, в которых ресурсов местной Электросвязи недостаточно, что также сильно удорожает процесс формирования телеком-инфраструктуры.
  • В регионах сложнее обеспечить выполнение требований компаний-арендаторов (например, Интернет со скоростью 100 Мб могут без проблем предоставить лишь в городах-миллионниках), а это может быть одним из условий работы удаленного офиса международной компании. В итоге попытки удовлетворить точечные потребности арендаторов на местах выливаются в десятки и сотни тысяч долларов дополнительных издержек. Комплексное же оснащение целого объекта быстрым Интернетом и, например, Wi-Fi, обойдется относительно недорого, но на фоне уровня оснащенности других объектов в регионе это может стать значительным конкурентным преимуществом, привлекающим арендаторов.
  • Даже крупным компаниям не нужны большие офисные площади, в то же время они предъявляют высокие требования к качеству арендуемых помещений, в том числе, инженерным системам. Отсутствие адекватного предложения на рынке офисной недвижимости очень часто является препятствием в развитии бизнеса иностранных компаний в России. Регионы до сих пор остаются зоной инвестиционного риска с точки зрения телекоммуникаций. Расходы на инженерные системы возрастают с 5-9% в Москве до 8-11%. Единственный вариант избежать лишних расходов – обратиться к профессиональным консультантам.