Рынок телекоммуникационных услуг в бизнес-центрах становится все более конкурентным. Собственники и управляющие деловых комплексов постепенно отходят от практики эксклюзива, стараясь предложить арендаторам на выбор двух-трех операторов. Наиболее активно работают в офисном секторе "ПетерСтар", "Голден Телеком" ("Совинтел"), "Вест Колл", "Метроком", "Глобал Один", а также "Эквант", "Телрос", "Астелит", "Смарт Телеком" и др. Круг этих компаний расширяется. Весной, к примеру, в Петербург вышел московский оператор "Гарс Телеком", объявив, что будет специализироваться на обслуживании БЦ. "Местный рынок очень эластичен и стремительно расширяется. Свободных ниш на нем еще достаточно. Минус в том, что места хватает и тем компаниям, которые не в состоянии обеспечить должный уровень обслуживания. Поскольку качество связи у разных операторов примерно одинаковое и ценовая политика тоже сложилась, основная конкуренция смещается в сферу сервиса. Время реагирования на пожелания клиентов и устранение технических проблем выходит на первый план среди требований, предъявляемых бизнес-центрами высокого класса. Растет спрос на интеллектуальные услуги, в том числе по интеграции сетей. В серьезных компаниях количество выделенных линий стало проигрывать числу корпоративных подключений, позволяющих, в частности, объединить филиалы торговой сети или банка", - комментирует Илья Рошаль, зам. руководителя коммерческого отдела по инвестиционным проектам ЗАО "Вест Колл ЛТД". Старший консультант департамента офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Марина Пузанова отмечает, что из-за высокой конкуренции операторы связи готовы предлагать подключение и оборудование бесплатно, в расчете на то, что проект окупится за счет ежемесячных платежей за использование линий. Как правило, девелопер проводит среди них тендер. Общий договор на предоставление услуг связи обычно заключается между управляющей компанией БЦ и оператором.
Не заработка ради
По результатам опроса "НП", доход собственника (управляющего) здания в среднем составляет 5-10% от выручки телекоммуникационной компании. Конкретная цифра будет зависеть от эксклюзивности отношений и от затрат оператора на приобретение и установку оборудования. "В структуре доходов БЦ доля платежей оператора связи статистически незначима. Мы не рассматриваем их как источник прибыли. Это прежде всего сервис для арендаторов. И если они будут недовольны качеством связи, завышенными тарифами или уровнем обслуживания и решат из-за этого покинуть БЦ, доходы, которые мы получаем от оператора связи, ни в коей мере не компенсируют такую потерю", - рассуждает зам. генерального директора УК "Питер" Елена Никуличева. Плата за телефон и Интернет традиционно выносится за рамки арендной ставки и регулируется контрактом между телекоммуникационной компанией и арендатором. "Однако УК, как правило, контролирует соблюдение условий договора оператором связи, а при возникновении спорных ситуаций имеет возможность вмешаться, защищая интересы клиента", - отмечает Марина Пузанова. В относительно небольших и/или старых БЦ могут возникнуть чисто технические проблемы с подключением нескольких операторов. Зато практически все новые деловые комплексы, которые вышли на рынок за последний год или откроются в обозримом будущем, предлагают клиентам на выбор услуги нескольких связистов. "Сегодня девелоперы не экономят на современном оборудовании, что позволяет им выбирать из предложений разных компаний, а не зависеть от той, что проложит кабель в обмен на эксклюзив. Например, наш новый БЦ "Авеню" оснащен таким образом, что здесь можно подключить в принципе любое количество операторов", - комментирует руководитель направления офисной недвижимости ООО "БЕСТ. Коммерческая Недвижимость" Вадим Демешенков. "Когда на объекте присутствует больше одного оператора, это позволяет резервировать связь на случай аварий, - поясняет Марина Пузанова. - Кроме того, единственная компания не всегда способна обеспечить перенос телефонных линий. Когда в бизнес-центре мирно сосуществуют несколько провайдеров, у клиента больше шансов сохранить телефонный номер при переезде. Иногда это играет для арендатора принципиальную роль. Наши консультанты помнят несколько случаев, когда затраты западных компаний на производство новой рекламы и упаковки могли вылиться в суммы более $1 млн". "Мы сдали БЦ CEREAN целиком компании "Рексофт". Изначально в качестве оператора связи рассматривалась фирма "Миран". Однако наш арендатор работает по стандартам ISO, которые в его случае означают обязательное сотрудничество с двумя телекоммуникационными компаниями. В результате мы выкупили оборудование, уже установленное "Мираном", и пошли на условия клиента", - рассказывает генеральный директор "Адвекс-Траст" Елена Афанасьева. Как правило, собственники всегда прислушиваются к пожеланиям "якорных" арендаторов. Если те приходят еще на стадии реализации проекта, оператора связи для здания будут выбирать с учетом их предпочтений. Если контракты с телекоммуникационными компаниями уже заключены, крупному клиенту, скорее всего, разрешат привести на объект "родного" оператора. Например, ГК "БестЪ" пошла навстречу "Ингосстраху", который снял офис площадью 1700 кв.м в комплексе "Омега Хаус". В стандартной ситуации, когда арендатор настаивает на своей телекоммуникационной компании, ему, как правило, предложат договариваться с оператором, уже работающим на объекте.
Свой-чужой
"Создавать своего оператора связи для обслуживания одного здания собственнику или управляющему, как правило, невыгодно: слишком высоки затраты, - считает Марина Пузанова. - Но если речь идет о сетевом офисном проекте, это вполне оправданно. Кроме того, есть возможность работать в качестве агента какого-либо оператора. Однако в этом случае первоначальные вложения в инфраструктуру будут весьма высоки". Специалисты GWA Sawyer предостерегают новичков, которым придется не только принимать на работу высококвалифицированный персонал, но и выстраивать весь цикл работы. Конечно, потенциальный доход больше, но велика вероятность ошибок и неполадок, которые способны самым негативным образом отразиться на арендаторах. "В последнее время владельцы офисных зданий и их управляющие все чаще идут по пути создания дочерних структур, предоставляющих услуги связи. Экономический смысл в этом есть, если у компании не меньше трех-четырех объектов. Конкуренции со стороны таких операторов мы не опасаемся, для нас они, скорее, корпоративные клиенты и партнеры", - говорит Илья Рошаль. Сетевые собственники и УК, естественно, продвигают услуги родственных фирм. Например, БЦ "Сенатор" обслуживает "Сенатор-Телеком", объекты УК "Теорема" - "Теорема-Телеком", УК "Питер" традиционно работает с компанией "Питер-Телеком", "ВМБ-Траст" - с "Интерфоном", "Бекар" - с компанией "Миран". Однако речь не идет о жестком эксклюзиве и о навязывании арендатору своих условий. "В новом "Сенаторе" на 18-й линии Васильевского острова будет несколько операторов связи", - говорит генеральный директор УК "Сенатор" Валерий Хламкин. В БЦ, которыми управляет "ВМБ-Траст", присутствуют "Петерстар" и "Совинтел". "Наш рынок телекоммуникаций более лоялен и к его игрокам, и к потребителям, чем столичный, - считает Илья Рошаль. - Поскольку строительство бизнес-центров идет в городе очень высокими темпами, можно прогнозировать дальнейшую экспансию московских операторов связи, что существенно ужесточит конкуренцию уже в ближайшей перспективе".