Рост интереса к региональному рынку коммерческой недвижимости наметился с середины 2004 года. В числе основных причин - снижение рентабельности столичного рынка практически до уровня инфляции, желание ключевых игроков застолбить места на региональных рынках, а также прогнозируемое увеличение спроса на качественную коммерческую недвижимость в регионах.
Бороться и искать...
По словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, при покупке или перепродаже построенных офисов с целью дальнейшей сдачи в аренду сейчас рентабельность составляет 12-15%, а девелопмент приносит 20-30 процентов. А директор Департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олег Мышкин считает, что снижение уровня рентабельности при девелопменте проектов связано с такими факторами, как повышение стоимости вхождения в проекты, сложность при получении участков, а также увеличение себестоимости строительства. В целом рентабельность девелоперского рынка Москвы, по данным Vesco Consulting, за последние 2-3 года снизилась более чем в два раза. В поисках новых возможностей развития бизнеса ведущие столичные игроки рынка коммерческой недвижимости обратили внимание на неосвоенные региональные рынки. При этом, по словам коммерческого директора инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктора Козлова, московские компании, выходящие сегодня на региональные рынки, думают больше не о прибыли, а о расширении своей доли рынка. Как правило, они преследуют две задачи - прощупать почву на местном рынке и закрепиться на нем. Эту тенденцию подтвердил и ведущий международный форум MIPIM-2005, впервые собравший в этом году беспрецедентное количество представителей региональных рынков недвижимости и местных властей. Проекты в российских регионах вызвали живой интерес у традиционных участников форума - крупных отечественных и международных девелоперов и инвесторов. Еще один фактор роста интереса к регионам - экспансия крупного российского и западного бизнеса, который формирует спрос на офисы международного уровня. По мнению генерального директора "Гарс Телеком" Павла Горенькова, сегодня даже крупным компаниям, открывающим представительства в регионах, подчас не нужны большие офисные площади. В то же время они предъявляют высокие требования к качеству арендуемых помещений. В частности, такие компании имеют единую политику в области формирования IT, и они заинтересованы в объектах с качественной телекоммуникационной инфраструктурой, которой не могут похвастаться нынешние региональные бизнес-центры. Характерный пример привел руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения Управления коммерческой недвижимости и девелопмента МИЭЛЬ-Недвижимости Айдар Галеев, рассказавший об офисе площадью 50 кв. м, который довольно долго искала компания Microsoft в Казани. По его словам, процесс поиска был затруднен именно из-за неразвитости инфраструктуры и ограниченности предложений с качественно реализованными возможностями предоставления телекоммуникационных услуг. На проблемы с наличием необходимого уровня IT-инфраструктуры при открытии региональных офисов сетует и генеральный директор российского отделения компании НР Оуэн Кемп, которая в последние полтора года продолжает активную экспансию в регионы.
Бизнес не находит места
Качественные площади, соответствующие международным стандартам, - основная проблема регионов. Так, по результатам проведенного компанией Knight Frank сравнительного анализа рынков 10 наиболее развитых регионов России в секторе офисной недвижимости преобладают помещения класса С, класс В развит слабо, а класс А представлен единичными проектами. При этом организация IT инфраструктуры для регионов становится одной из острых проблем. "Главная особенность региональных телекоммуникационных рынков - практическое отсутствие качественных коммерческих операторов связи, - полагает П. Гореньков. - Зачастую в небольших городах услуги связи и доступа в Интернет предлагают несколько мелких интернет-провайдеров и местное отделение электросвязи, качество сервиса которых далеко не всегда соответствует бизнес-центрам классов А и В. В отсутствии конкуренции на региональных рынках и с учетом подчас устаревшего уровня материально-технического оснащения государственных региональных операторов связи расходы на формирование качественной телекоммуникационной инфраструктуры в объектах коммерческой недвижимости возрастают с 2-4 (столичный уровень затрат) до 8-10 процентов. Как правило, каждый проект качественного офисного центра в регионе требует в том числе прокладки километров волоконно-оптических кабелей и организации инфраструктуры не только в здании, но и на стороне провайдеров". "Мы полагаем, что профессиональное управление процессом строительства телекомммуникационной инфраструктуры и последующим предоставлением услуг связи, доступа в Интернет и передачи данных на объектах коммерческой недвижимости, ставшее стандартом для столицы, в регионах будет играть куда большую роль, - отмечает П. Гореньков, - поскольку это единственный способ сократить расходы на этапе строительства, а также гарантировать требуемый уровень сервиса и бесперебойность в процессе эксплуатации". Международная консалтинговая компания Vanson Bourne, специализирующаяся на рынке информационных технологий, обнародовала результаты глобального международного исследования "Оптимизация коммуникаций для бизнеса", в ходе которого были опрошены менеджеры и руководители крупнейших транснациональных компаний шести стран мира - Австралии, Бразилии, Великобритании, Германии, России и США. В ходе исследования выяснилось, что 39% опрошенных в России понимают, что потеря денег компанией, в которой они работают, произошла именно из-за того, что в самый ответственный момент было невозможно связаться с нужным человеком. Это самый высокий показатель среди всех стран: в США это осознают 29% опрошенных, в Австралии - 34%, в Бразилии - 28%, в Германии - 35 процентов. Также в России 42% опрошенных согласны с утверждением, что самым важным преимуществом телекоммуникаций является возможность экономии рабочего времени в офисе. Еще одна характерная деталь - во всех странах мира, кроме России, более распространенной оказалось идея о том, что основная выгода телекоммуникаций заключается в удовлетворении потребностей клиентов.