Спрос на коммерческую недвижимость в столице по-прежнему значительно превышает предложение. Однако, по прогнозам экспертов, в 2008 г. последует насыщение рынка. Новым игрокам он уже сегодня не сулит большой прибыли, а напротив, несет определенные сложности и риски. При этом на региональных рынках доходы ожидаются существенно выше, чем в столице, - разумеется, при условии грамотного выхода на них. Но пока региональные рынки не то, чтобы девственно чисты, но мало освоены, а нехватка офисных помещений европейского уровня мешает приходу туда западных инвесторов. Итак, что же происходит на региональных рынках коммерческой недвижимости? На сегодняшний день наиболее благополучная ситуация сложилась в Санкт-Петербурге: как ни странно, она даже более позитивная, чем в Москве. Говоря о благополучии, мы имеем в виду не количество квадратных метров торговой и офисной площади на душу населения (в этом отношении столица, конечно, занимает лидирующее положение), а опыт управляющих компаний. Дело в том, что московский рынок коммерческой недвижимости во многом сформировали западные корпорации: иностранные инвесторы, развив активную деятельность в российской столице, не стали дожидаться, пока наши предприниматели предоставят к их услугам офисные и торговые помещения с западным уровнем комфорта и безопасности. Открывая в Москве свои представительства и филиалы, они стремились обеспечить себе комфортное существование, а потому привели в столицу и своих девелоперов, и свои управляющие компании - можно сказать, насильственно внедрили западные технологии управления на столичном рынке недвижимости. В результате московские компании учились управлению неспешно, будучи «подсобными рабочими» у зарубежных управленцев. Петербург, оказавшийся менее привлекательным для инвесторов, был вынужден учиться управлению самостоятельно, перенимая западные технологии. А собственные опыт и ошибки, как известно, несравнимо ценнее чужих. Относительно неплохая ситуация сложилась в Калининграде (там активно развиваются частные гостиницы: одна управляющая компания обычно работает с тремя-четырьмя отелями) и Казани (благодаря активным действиям Поволжского антикризисного института). Но в подавляющем большинстве регионов управление недвижимостью находится в зачаточном состоянии: его осуществляют собственники или созданные ими хозяйственные службы, при этом управление обычно сводится к работе с объектом (торговым или офисным зданием) уже после введения его в эксплуатацию, т. е. к обеспечению относительной чистоты и охраны на входе. О каком-либо сервисе для арендаторов, оптимизации инженерных и телекоммуникаций речи обычно не идет.
Офисы
В последнее время и местные власти, и предприниматели говорят о необходимости повышения инвестиционной привлекательности регионов. И многие западные компании заинтересованы в таком вложении средств. Однако чтобы развернуть бизнес, им нужно где-то расположиться, т. е. открыть офис. А офисные помещения, соответствующие международному уровню, имеются далеко не во всех даже крупных городах России. Получается замкнутый круг: чтобы создавать новые объекты недвижимости, нужны средства, а чтобы привлечь эти средства, необходимо предоставить инвесторам условия для работы. Поскольку инвесторов и девелоперов интересовала в основном наиболее прибыльная торговая и жилая недвижимость, офисный сегмент осваивался медленно. Ситуация усугублялась еще и тем, что местные предприниматели до недавнего времени рассматривали содержание офисных помещений на должном уровне не как актив и один из способов привлечения клиентов, а исключительно как вынужденные расходы, которые по возможности нужно свести к минимуму. В результате почти 80% регионального рынка приходится на офисы класса «С». По данным компании Kпight Fraпk, в Екатеринбурге из всего объема офисных площадей 73% - класса «С», 25% - «В» и только 2% - «А» (говоря о классах, нужно делать поправку на «местную специфику»: класс «А»в Москве - совсем не то же самое, что в Нью-Йорке, а в Екатеринбурге не то, что в Москве). В Санкт-Петербурге эти величины равны соответственно 74,23 и 3%; в Ростове-на-Дону 71,29 и 0%. Большая часть офисных помещений - бывшие НИИ, административные корпуса промышленных предприятий и гостиницы, а значит, советская коридорная система и отсутствие телекоммуникаций. Сегодня наиболее остро стоит именно проблема организации ИТ-инфраструктуры. Иностранные компании, открывающие представительства в регионах, готовы не обращать внимания на тесноту и убогость интерьеров, но интернет и другие средства связи должны соответствовать уровню бизнес-центров классов «А» и «B». По словам генерального директора ЗАО «Гарс Телеком» Павла Горенькова, «даже крупным компаниям, открывающим представительства в регионах, подчас не нужны большие офисные площади. В то же время они предъявляют высокие требования к качеству арендуемых помещений. В частности, такие компании имеют единую политику в области формирования ИТ и заинтересованы в объектах с качественной телекоммуникационной инфраструктурой, которой не могут похвастаться нынешние региональные бизнес-центры».
Торговые площади
На первый взгляд может показаться, что в региональных сегментах торговой недвижимости сложилась относительно благоприятная ситуация. Действительно, многие крупные сетевые компании, такие как IКЕА, Metro Cash&Carry, М.Видео, Мир, Техносила, активно осваивают российские просторы. Так, IКЕА открыла магазин в Казани, Metro Cash&Carry собирается строить гипермаркет в Рязани. Однако названные корпорации строят торговые центры, нанимая девелоперов и управляющие компании, исключительно для себя и под себя. Конечно, региону выгодно и это: создаются новые рабочие места (управляющего обычно выбирают и воспитывают «на месте», здесь же набирают и весь линейный персонал УК - уборщиц, бухгалтеров, охранников), начинают формироваться традиции управления... Однако существует множество других компаний, менее крупных, но не менее достойных, которые не намерены возводить собственные торговые центры, но с удовольствием арендовали бы площади в местных магазинах и гипермаркетах - конечно, если они будут соответствовать международным стандартам. А таких помещений в регионах катастрофически не хватает. Множество проектов оказались загублены непрофессиональным подходом еще на стадии планирования, а затем строительства и эксплуатации. В частности, в Одессе сегодня активно идет строительство торговых комплексов. «Как правило, такие проекты инициируют не професcиональные игроки рынка недвижимости, а организации и физические лица, которые случайно получили права на застройку, - рассказывает Людмила Молчанова, заместитель директора девелоперской компании LeGrand. - И, как настоящие предприниматели, они пытаются "выжать" из площадок максимум. Иногда интуиция и полное отсутствие конкуренции на рынке спасают проект, но зачастую он заканчивается неудачно. И, казалось бы, гарантированная прибыль от строительства тает на глазах из-за неверных решений, принятых еще на стадии проектирования. В последнее время в УК все чаще поступают так называемые заявки на реанимацию, когда объект практически готов к сдаче в эксплуатацию, но у собственника возникли проблемы с поиском арендаторов или сложности с реализацией. Почему это происходит? Причины могут быть самыми разными: от неудобной планировки помещений до отсутствия необходимых инфраструктуры, сервиса (клининг, охрана и пр.) и коммуникаций». Опытная управляющая компания, конечно, отчасти исправит положение. Однако обеспечить собственнику прибыль, которую он мог бы получить, пригласив профессиональных управляющих еще на стадии создания проекта и оптимальным образом спланировав объект, зачастую уже невозможно.
Добро пожаловать, или посторонним вход воспрещен
Помимо вышеперечисленных факторов, приходу инвесторов в регионы и как следствие цивилизованному развитию рынка коммерческой недвижимости мешает отсутствие информации: нет ни перечня проектов, ни маркетинговых отчетов, ни аналитической базы, ни понимания доходности объектов. Кроме того, сказывается и традиционная российская проблема с дорогами: ни один инвестор, возводящий торговый центр, не возьмет на себя строительство прилегающих дорог и развязок. Преобладание «черных» схем расчетов арендодателей с арендаторами, повышение арендных ставок после заключения договора, отнюдь не способствующее инвестиционной привлекательности регионов, и отсутствие надежных партнеров на местах также неприемлемо для многих крупных инвесторов. Тем не менее очевидно, что рынок коммерческой недвижимости в регионах развивается активно и имеет большой потенциал, особенно в сегменте торговой и офисной недвижимости.