22 октября 2004 года в Торгово-Промышленной Палате РФ прошла Вторая Всероссийская научно-практическая конференция «Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты». Мероприятие привлекло более 140 участников, которые с интересом прослушали выступления крупных операторов различных сегментов рынка коммерческой недвижимости, а также профессионалов в сфере управленческих, юридических и аудиторских услуг. Как докладчики, так и многие слушатели, отметили возросший уровень и значимость Конференции, продуманную программу докладов. Для кого-то информация, изложенная на конференции, стала открытием, для кого-то эффективным способом повышения квалификации в области коммерческой недвижимости. Практически все участники остались довольны уровнем организации проведения конференции и отметили, что это отличная возможность узнать последние тенденции и понять пути решения проблем из уст самых квалифицированных игроков рынка. В диалогах, состоявшихся на секциях и в кулуарах во время перерывов, завязывались реальные деловые контакты. С приветственными словами к участникам конференции обратились Директор Департамента по работе с объединениями предпринимателей ТПП РФ Владимир Быков и генеральный директор Выставочной компании «Эксподизайн», организатор выставки «ДОМЭКСПО», Татьяна Рубцова.
I секцию «Законодательные и финансовые аспекты сделок с коммерческой недвижимостью»
открыл ее ведущий Александр Черный (Генеральный директор ООО «Новопринт», каталог «Галерея недвижимости»). Он отметил, что в период бурного роста на рынке, вопросы законодательства и правильного оформления сделок, договоров купли-продажи и аренды недвижимости выходят на первый план, как основа будущего проектов. В своем докладе «Основные аспекты правового регулирования сделок с коммерческой недвижимостью» Евгения Реботунова, юрист компании «White&Case», рассказала о критериях выбора проекта с точки зрения права, об основных этапах совершения сделок, а также о последних изменениях и тенденциях в законодательстве. Она отметила, что в Москве, Московской области и на федеральном уровне произошла систематизация законодательства и наблюдается некоторая его либерализация, например, валютного регулирования. Отмена НДС при продаже земли, снижение нотариального сбора при оформлении ипотеки позволят оживить рынок коммерческой недвижимости. В выступлении представителя компании «Ernst&Young» Юлии Тимониной, посвященного актуальным вопросам налогообложения и налогового планирования на рынке недвижимости, был проведен анализ влияния законодательства с точки зрения компаний, пользующихся кредитным финансированием для своей деятельности. Речь шла о том, как повлияет на рынок, рассматриваемый Государственной Думой закон о снижении максимальной вычитаемой ставки по валютным кредитам и изменение момента, когда эта ставка учитывается по рублевым кредитам; как повлияет на деятельность девелоперских компаний определение Конституционного суда № 169-О и т.д. Внимание слушателей привлекла тема использования ПИФов как инструмента для привлечения инвестиций и освещение позиции налоговых органов по этому вопросу. Вопросы составления и регистрации договора купли-продажи коммерческой недвижимости подробно и очень живо осветил Дмитрий Раев, юрист компании «Swiss Realty Group», который также ответил на ряд практических вопросов слушателей. В конце секции состоялась мини-презентация программы «Недвижимость», которая будет выходить на «РБК-ТВ». Участникам конференции был продемонстрирован ролик и коротко освещены основные рубрики, программы.
Секция II «Управление коммерческой недвижимостью»
открылась эмоциональным докладом ее ведущего Джона Харрисона (главный редактор журнала «Commercial Real Estate»), который попытался расставить точки над «i» в определении, что такое - управление недвижимостью. «На западе уже давно существует четыре подхода в управлении недвижимостью: Facility Management, Property Management, Building Management, Asset Management. В России эта тема не определилась, что вызывает проблемы в общении». Он выделил характерные черты всех видов управления, заметив, что в России, в силу ее развития, пока совсем не востребована услуга Asset Management, которая заключается в управлении финансовыми потоками собственника недвижимости. На Западе эта услуга широко используется в управлении целыми улицами и кварталами. Тему «Профессиональное управление коммерческой недвижимостью в России – практический опыт» раскрыл Константин Баранов, директор по маркетингу компании «M+W Zander», крупного мирового поставщика услуг Facility Management (FM). Он поразил слушателей рассказом об опыте своей компании: «FM-компания – это комфорт и удобство для бизнеса клиента, особенно высокотехнологичного, например, такого как IBM. Управляющая компания должна быть хорошим управдомом, уметь структурировать бизнес клиента, достигать экономии при эксплуатации здания, предоставлять консалтинговые услуги при проектировании объекта, а также предотвращать возникновение экстремальных ситуаций на объекте. Для решения последней задачи мы сегодня уже на российском рынке готовы предложить круглосуточную центральную службу диспетчеризации, куда приходят данные по выделенной связи со зданием. Здесь будут дежурить квалифицированные инженеры, которые оперативно реагируют на ситуацию. Порой достаточно что-то вовремя отключить. Также мы предлагаем программное обеспечение, которое позволяет управлять недвижимостью как в научно-фантастических фильмах». Ян Брудный, управляющий директор компании «CITY PROPERTY MANAGEMENT» посвятил свой доклад вопросу о необходимости найма профессиональной управляющей компании. Он считает, что основная задача управляющей компании – увеличение капитализации объекта, и когда перед инвестором стоит такая задача, он должен обратиться к профессионалам. Эффективность эксплуатации объекта одинаково понимается собственником и управляющей компанией, работающей на процент от дохода, получаемого от арендодателей. Идеально это сделать еще на стадии проектирования, чтобы иметь меньше проблем при дальнейшей эксплуатации здания. О преимуществах комплексного аутсорсинга в сфере сервисного обслуживания рассказал Валерий Моркунцов, вице-президент компании «IRIS», профессионально занимающейся организацией уборки и питания в офисных помещениях. «Грамотная эксплуатация является важным аспектом доходности любого коммерческого проекта, а она невозможна без комплексного подхода к ее организации… Та же уборка серьезных объектов невозможна по стереотипу: «бабка, тряпка и совок», не говоря уже об обслуживании технических систем». Он считает, что уже на объектах свыше 1,5 тыс. кв.м услуги профессиональной компании сопоставимы с организацией собственной службы, но первые выгодно отличаются тем, что несут ответственность за четкое выполнение своих обязанностей. «Главное преимущество – собственник может сосредоточиться на своем виде деятельности». Блестящая видеопрезентация Юлии Максимовой, директора по маркетингу и развитию бизнеса компании «ECOPROG» о современной системе управления техническим обслуживанием реального офисного здания дала наглядное представление, о том как достигается экономическая эффективность «интеллектуального здания». «Мы насчитываем в проектах зданий десятки технических систем и подсистем, сотни видов оборудования различных производителей, причем каждое устройство участвует в передаче энергетических и информационных ресурсов по своим правилам и протоколам. Задача инжиниринговой компании - грамотно интегрировать их в единый комплекс, что дает возможность централизованного управления и ресурсосбережения, обеспечивая экономию до 30% на эксплуатацию и до 60% на страхование. Оптимизация инженерной инфраструктуры удешевляет стоимость эксплуатации и позволяет длительное время сохранять высокую рыночную стоимость объекта». Александр Гришин, возглавляющий «Гильдию Управляющих и Девелоперов», наглядно раскрыл тему: «Доверительное управление государственной собственностью на примере опыта петербургских компаний». «Когда мы взяли и сравнили функционирование двух похожих объектов в течение 3-х лет, один из которых управлялся частной компанией, а другой - госчиновниками, то получился образцово-показательный результат, демонстрирующий рост финансовых, операционных доходов на первом объекте и нулевой рост на втором. На первом серьезно увеличилась заполняемость в отличие от второго… Дело в мотивации персонала управляющей компании, ее гибкости и возможностях инвестировать в развитие объекта». Он рассказал, что при участии Гильдии в Санкт-Петербурге принят закон о доверительном управлении Госимуществом и пригласил всех желающих к сотрудничеству с Гильдией, которая начала работу и с московскими законодателями. Валерий Солодов, старший консультант компании «МАГ КОНСАЛТИНГ» поделился соображениями по стратегическому планированию доходности коммерческих объектов, подчеркнув необходимость применять для анализа, кроме общих показателей, специфические для отрасли, а также планировать портфельное инвестирование. Закрывая секцию, Павел Гореньков, коммерческий директор компании «ГарсТелеком», посвятил доклад разбору ошибок девелоперов при создании в здании IT-структуры. Он предложил несколько моделей построения такой структуры, как своими силами, так и с привлечением внешних компаний. Логичным завершением секции стал вывод, озвученный г-ном Харрисоном: «Без профессионального менеджмента ни один бизнес не идет, а именно это дает управляющая компания. Многие западные компании скорее купят объект, если будут знать, что управляющая компания останется работать на нем». Огромный интерес вызвала
III секция, посвященная «Перспективам развития и проблемам рынка коммерческой недвижимости»
, где докладчиками выступили руководители крупнейших компаний, работающих на этом рынке. Ведущий секции Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости компании «Colliers International», предоставил слово одному из наиболее опытных игроков рынка — Сергею Рябокобылко, исполнительному директору компании «Stiles&Riabokobylko». Сергей в своем докладе обрисовал картину, сложившуюся на рынке офисной недвижимости классов «А» и «В», и дал прогноз развития этого рынка на 2005 год: «Мы наблюдаем возникновение новых офисных районов, офисных коридоров, которые во многом следуют за основными транспортными магистралями; выход девелоперов за пределы Садового кольца, и даже МКАДа. Рынок активно развивается, растут предложения и ставки. Однако пока в Москве всего 3,7 млн кв.м офисов высокого класса, из которых 70% — объекты класса «В». И всего около 10 зданий, которые представляют интерес для институциональных инвесторов. Однако уже сейчас Москва выходит на второе место в Европе по объему сделок». В его докладе, насыщенном наглядной статистикой по рынку, прозвучали и обоснованные прогнозы о плавном росте ставок в ближайшее время, об изменении структуры спроса. Кроме того г-н Рябокобылко проанализировал крупнейшие проекты, выходящие на рынок в ближайший год и многое другое. Отвечая на вопросы, Сергей отметил, что большинство проектов возводятся на российские деньги. Владимир Пинаев, директор международной консалтинговой компании «Jones Lang LaSalle», работающей в 100 странах мира, предоставил анализ, как повлияли недавние события (дело «Юкоса», банковских кризис, терракты) на рынок инвестиций в Москве. Начав с анализа экономической обстановки в стране, он оценил ее как сугубо положительную. Аналитики не обнаружили корреляции между объемами реализации и недавними событиями, за 10 месяцев этого года объем реализации офисных помещений составил свыше 600 тыс. кв. м. класса «А» и «В». «Впрочем, есть психологический фактор, который влияет на ряд инвесторов, еще не вышедших на рынок, что носит краткосрочный характер», отметил г-н Пинаев. (Это мнение вызвало серьезную дискуссию впоследствии). Кроме того, Владимир Пинаев оценил потребность Москвы в офисных помещениях в среднесрочной перспективе: к 2010 году в 7 млн кв. м, а также проанализировал дальнесрочные перспективы рынка до 2030 года. Андрей Закревский, вице-президент российской девелоперской компании «Система-Галс» представил доклад на тему: «Оценка привлекательности объекта инвестиций и пути снижения рисков». Он обратил внимание на общие критерии, такие как необходимость определится со своей стратегией на рынке коммерческой недвижимости, необходимость учета местоположения и уникальности архитектурно-конструктивного решения объекта и т.д. Обрисовав риски, с которыми сталкивается инвестор, он предложил различные способы их минимизации. Согласившись с предыдущими ораторами в благоприятных перспективах для рынка в целом, вице-президент «Системы-Галс» отвел особую роль не столько крупным иностранным инвесторам, сколько привлечению более мелких российских инвесторов через ПИФы. Со свойственным ему чувством юмора г-н Закревский охарактеризовал инвестиционный климат в России: «Поскольку мы уже несколько лет говорим о том, что к нам идут западные инвесторы, но пока существенных инвестиций не наблюдается, можно предположить, что они уже где-то рядом». Илья Шершнев, директор по развитию компании «Swiss Realty Group» изложил факторы, которые влияют на развитие рынка коммерческой недвижимости в Москве и регионах, сделав упор на рост доходов населения, благоприятной конъюнктуре внешних рынков и развитии различных каналов сообщения. Он отметил активность казахских банков на российском рынке коммерческой недвижимости и повышающуюся активность инвесторов в гостиничном секторе как в Москве, так и в регионах. Один из крупных игроков на рынке офисной недвижимости класса «В», Андрей Ковалев, президент группы компаний «Экоофис», рассказал о проблемах поиска инвесторов и трудностях получения участков, где ранее базировались промышленные предприятия. Он ожидает уверенного экономического роста в стране и считает, что это шанс воплотить в жизнь все самые смелые проекты. Г-н Ковалев признал, что работа в этом секторе сопряжена со многими рисками и юридическими процедурами, однако на выходе дает очень высокую доходность. Интересен был и его прогноз на долгосрочную перспективу развития города и офисных центров. Успех своей работы по реконструкции заводских площадей в офисы класса «В» он видит в креативном подходе к проектам и создании комфортной среды для арендаторов. В одном из его проектов будет протекать искусственная река и функционировать мельница, в другом расположатся павильоны для киносъемок с домами из Парижа и Китая, а на проходящей через объект железнодорожной ветке будет установлен настоящий паровоз. Отреагировав на высказывания других докладчиков о проекте Москва-Сити, президент «Экоофиса» усомнился в экономической целесообразности высотных офисных зданий. В частности, отметив, что при эффективной арендной площади этажа в 50% (другие 50% занимают лифтовые шахты и лестничные марши), коммерческая целесообразность таких проектов вызывает много вопросов. Обсуждение Москва-Сити, вызвало живую дискуссию на форуме. Последний доклад конференции был посвящен бурному развитию сегмента складской недвижимости в Москве и Подмосковье. Директор департамента складских помещений компании «Colliers International», Рубен Алчуджян говорил о привлекательности девелоперской деятельности на складском рынке, отметив при этом, что реально осуществленных проектов на данный момент слишком мало. Докладчик отметил огромный неудовлетворенный спрос на складские помещения европейского стандарта, который оценивается от 500 тыс. до 1 500 тыс. кв.м. «Весь наш рынок качественных складских помещений составляет ровно столько, сколько один логистический центр в Англии или Бельгии. При этом арендные ставки самые высокие в Европе за исключением Англии – 150-160 долларов за кв.м в год». Проблема развития вызвана сложной ситуацией на рынке земельных участков, большой бюрократизацией и слишком высокими запрашиваемыми ценами на землю. Однако подготовительная активность девелоперов очень высокая, отметил Рубен Алчуджян. В 2005 году ожидается выход на рынок 150 тыс. кв.м складских помещений, в 2006 – 250 тыс., а в 2007 – 350 тыс. Это приведет через 5 лет к ставкам капитализации в 10-12% и снижению арендных ставок. По завершении докладов ораторы ответили на множество острых вопросов, а организаторы подтвердили свое намерение проводить конференцию ежегодно каждую третью пятницу октября. Более того, в следующем году планируется сформировать оргкомитет из представителей ведущих компаний, чтобы максимально точно определить тематики выступлений и общую тему всей конференции.