Возможность повысить привлекательность и, соответственно, стоимость объекта за счет телекома сегодня не используется владельцами зданий в полную силу. Из-за высоких арендных ставок и общего дефицита площадей собственники закрывают глаза на дополнительные источники прибыли. Однако уже через несколько лет отсутствие в здании развитой телеком-инфраструктуры может стать причиной потери арендаторов, предупреждают эксперты. Доходы от телекома Сегодня 8% дохода, который приносит инвесторам недвижимость премиум-класса, и 9–12% дохода от объектов класса B, – сумма не столь большая, каковой была еще 3–4 года назад. Как подмечает Михаил Лепехов, генеральный директор «АЛМ Девелопмент», чем более цивилизованным и консервативным в плане доходности становится российский рынок девелопмента и управления коммерческой недвижимостью, тем большую роль играет доскональное понимание уровня издержек и возможностей извлечения прибыли. По данным «Гарс Телекома», выручка от предоставления телеком-услуг в столичном регионе сегодня составляет менее $20 в год с квадратного метра. Эта цифра, утверждают специалисты, может быть увеличена до $30–50. Кроме того, по мере насыщения рынка телеком-инфраструктура будет становиться все более важным фактором привлечения и удержания клиентов. В зависимости от класса Ключевыми факторами, оказывающими влияние на доходность от предоставления услуг связи и передачи данных, являются: классность объекта, концепция сдачи площадей в аренду, местоположение, площадь (общая и полезная), портрет аудитории, происхождение и тип объекта. Чем ниже класс здания, тем позднее об услугах связи вспоминают владельцы или управляющие компании. По мнению Михаила Бабаева, руководителя отдела по работе с корпоративными клиентами ОАО «Арктел», важную роль «телеком» играет в офисных зданиях классов А и В: там, где сосредоточен наиболее крупный бизнес или его управляющие структуры. Менее значим телеком в торговых центрах и логистических парках, хотя и на складе в последнее время должны быть телефония, быстрый Интернет, а также канал передачи данных с офисом. Практически ни один магазин в крупном торговом центре не обходится без системы оплаты с помощью пластиковых банковских карт. Платеж осуществляется с помощью доступа к банковскому терминалу через сеть Интернет. Телекоммуникации для каждого сектора коммерческой недвижимости имеют свою специфику. Существует международная классификация офисных зданий. Классы А, В+, В должны отвечать всем соответствующим требованиям, при этом допускается несоблюдение одного обязательного и четырех факультативных критериев. Все здания, которые не вписываются в эти параметры, классифицируются как здания класса С и ниже. В области телекома, интеграции и инженерных систем тоже есть обязательные требования:
  • Способность телеком-системы обеспечивать 24-часовое охлаждение серверных (другими словами: серверная платформа должна быть оснащена современной системой охлаждения).
  • Наличие не менее двух независимых провайдеров телекоммуникационных услуг в здании.
  • Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания).
  • Современная система пожаротушения.
  • Современные высококачественные скоростные лифты ведущих мировых марок (максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд).
  • Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
  • Наличие отделения банка (банкомат), публичный доступ в Интернет и т. д.
  • Управление зданием осуществляется профессиональной компанией. В гостиницах премиум-класса телекоммуникационная инфраструктура выше, чем в бизнес-центрах В-классов. Она включает в себя также местную, междугородную, международную телефонную связь, беспроводной Wi-Fi доступ в сеть Интернет, аудио- и видео-конференц-связь, спутниковое телевидение, в том числе видео по запросу и дополнительные интерактивные системы, online-биллинг, круглосуточную службу технической поддержки на объекте. По прогнозам г-на Бабаева, в обозримом будущем владельцы офисных площадей будут прибегать к созданию единого конвергентного IP-пространства внутри здания или комплекса зданий, представляющего бизнес сервисы с высоким уровнем обслуживания и безопасности, а также снижающего уровень расходов на эксплуатацию. «Не секрет, что одним из важнейших условий успешного развития бизнеса сегодня является эффективное управление информационными потоками компании. Что невозможно без развитой инфраструктуры. И если собственник работает с операторами связи, которые специализируются на работе с коммерческой недвижимостью, он сможет организовать на своем объекте премиальный сервис, брать премиальные деньги за услуги связи, увеличить денежный поток, а значит, и стоимость бизнеса», – подчеркивает Дмитрий Александров, коммерческий директор «Гарс Телекома». Наличие готовой к использованию телекоммуникационной инфраструктуры, конечно, влияет на стоимость коммерческой недвижимости. Но это далеко не единственный фактор. По мнению Влада Вольфсона, директора по продажам компании «Корбина Телеком», очень важно, насколько грамотно и эффективно будет эксплуатироваться созданная телеком-инфраструктра. Строительство и эксплуатация Для создания эффективной телеком-инфраструктуры правильнее всего включаться в работу на этапе проектирования, до момента сдачи проекта в экспертизу. Именно в этот период закладываются слаботочные стояки, помещения под аппаратные узлы, внешние и внутренние сети, с маркой и типами материалов и оборудования, которые, в свою очередь, помогут правильно распланировать телекоммуникационную инфраструктуру здания. После экспертизы и получения разрешения на строительство наступает стадия «рабочий проект», включающая в себя внесенные изменения, корректировки в поэтажные планы здания и т. д. Успех итогового проекта будет зависеть от правильно выбранной концепции здания – с учетом его функционального назначения, класса, площади и месторасположения. «В последнее время среди крупных арендаторов прослеживается довольно жесткая тенденция – оставлять за собой право выбора телекоммуникационного оператора вплоть до отказа от договора аренды, если собственник не предоставляет такой возможности», – рассказывает о новых особенностях в телекоммуникационном обслуживании Михаил Бабаев. Владелец сталкивается с множеством сложностей, которые диктуют требовательные арендаторы: резервирование каналов связи через двух, а то и более независимых операторов, два независимых кабельных ввода в здание, наличие двух аппаратных с независимыми ИБП и т. д. Наличие двух-трех провайдеров в современном бизнес-центре обеспечит арендаторам возможность выбора на основе набора услуг в БЦ, качестве этого обслуживания, технических параметров и, конечно, цен. Поэтому оптимально создать в здании условия, при которых арендаторы смогут выбрать услуги любого удобного для них оператора. Операторы получат доступ к телекоммуникационной инфраструктуре здания для «прохода» к своим клиентам, а собственник здания – стабильный дополнительный источник дохода и повышение привлекательности здания для арендаторов. В подобных случаях владельцам зданий приходится размещать операторов в одной или нескольких аппаратных, владеть вертикальной магистральной распределительной сетью. Идеально, если в данной ситуации один оператор возьмет на себя все вопросы по дальнейшему управлению телекоммуникационной инфраструктурой, документооборотом, разработкой тарифов и условий работы в здании, отношениями с операторами в интересах собственника здания. Некоторые владельцы объектов недвижимости хотят видеть в поставщике телеком решений единого интегратора и в то же время долевого инвестора по всем слаботочным системам (телефония, Интернет, телевидение, системы автоматики, охраны, пожаротушения, контроля доступа, радиофикации, диспетчеризации, видеонаблюдения и т. д.), на этапах проектирования, строительства, сдачи объекта и эксплуатации. В свою очередь, оператор-соинвестор желает получить эксклюзивное право на предоставление телекоммуникационных услуг. Казалось бы, все хорошо. Владелец здания освобождает себя от дополнительных финансовых затрат и получает дополнительный доход от деятельности телекоммуникационной компании на объекте. Оператор имеет гарантированный доход от предоставления услуг арендаторам. Но при таком подходе не исключены потери сразу среди трех сторон, предупреждают эксперты «Гарс Телекома». Арендаторы не могут получить полный пакет услуг (маловероятно с крупным оператором связи), оператор рискует не возместить потраченные инвестиции, а владелец – потерять значимых арендаторов. Неэффективным называют специалисты и создание собственником карманного телеком-оператора. «Известно много случаев, когда подобный непрофильный бизнес не приносил ожидаемых результатов инвесторам и приводил к продаже компании оператору первого уровня. Каждый случай неэффективного инвестирования индивидуален, где-то можно обойтись легким апгрейдом сетей, на другом объекте необходимо принять решение о демонтировании большого объема устаревшего оборудования», – рассказывает Михаил Бабаев. А Дмитрий Александров подчеркивает, что, реализовав решение «на коленях» и пригласив «безымянного» оператора связи, в будущем – к примеру, в трехлетней перспективе насыщения рынка – можно начать терять клиентов, для которых телеком-возможности здания будут играть не последнюю роль. Окупаемость телекома Быстрорастущий российский рынок коммерческой недвижимости привлекает внимание все большего количества телеком-компаний. В последнее время свои услуги в этом секторе пытаются предлагать операторы, еще недавно специализировавшиеся на карточной IP-телефонии и не владеющие спецификой работы с коммерческой недвижимостью. «Результат – рост количества неэффективно реализованных проектов, нерелевантных классу объекта, неадекватных по стоимости и дорогих в последующей эксплуатации, что негативно отражается на привлекательности объектов», – отмечает Михаил Бабаев. Зачастую дистрибьюторы телекоммуникационного оборудования, пытаясь максимизировать прибыль, практикуют «дружбу» с техническими специалистами девелоперских и строительных компаний, предупреждают в «Гарс Телекоме». В итоге инвесторы и владельцы объектов практически никогда не владеют точной информацией о том, сколько же на самом деле стоит телеком-обеспечение объекта и сколько в действительности на этом можно заработать. Поэтому очень важно провести аудит и разработку технических решений, использующих современные востребованные технологии, посчитать экономическую выгоду предлагаемого телекоммуникационного решения для бизнеса клиента и сравнить его с другими похожими решениями. В последнее время, по мнению специалистов, рынок становится более открытым. Даже в Интернете существует бесплатная услуга – «Телеком-калькулятор» – аналитический инструмент оценки эффективности инвестиций в обеспечение телекоммуникациями коммерческой недвижимости. В основе «Телеком-калькулятора» лежит алгоритм, разработанный в 2005 году консалтинговой группой Connectum и учитывающий ключевые факторы, которые оказывают влияние на стоимость развертывания телеком-инфраструктуры на объектах коммерческой недвижимости и доходность от предоставления услуг связи и передачи данных. Пользователь «Телеком-калькулятора» может ввести данные по общей и полезной площадям анализируемого объекта, уточнить тип, местоположение, происхождение и некоторые другие параметры недвижимости. На основе указанных данных калькулятор рассчитывает стоимость телеком-инфраструктуры, сроки возврата инвестиций, а также возможный доход владельца объекта недвижимости от реализации телеком-услуг. «Телеком-калькулятор» позволяет рассчитывать такие показатели для бизнес-центров, торговых и торгово-офисных центров, складов и гостиниц. «Возврат инвестиций зависит от площади объекта, класса объекта и наличие сторонних операторов на объекте. В среднем при площади офисного здания от 10 тыс. до 100 тыс. кв. м и присутствии на объекте двух операторов срок его окупаемости составляет от 1 до 4 лет, в зависимости от быстроты заселения здания. В торговых комплексах площадью от 25 тыс. до 50 тыс. кв. м с учетом присутствия одного оператора срок окупаемости составляет от 1,5 до 2,5 года». На крупных проектах, отмечает Влад Вольфсон, сроки окупаемости телеком-инфраструктуры составляют около 5 лет. В случае, когда девелопер решает самостоятельно заниматься телеком-инфраструктурой здания и телеком-бизнесом вообще, эти сроки увеличиваются в несколько раз. Практика «Гарс Телекома» показывает, что при профессиональном подходе с привлечением телеком-компании ROI в среднем составляет 8–16 месяцев. При грамотном подходе, утверждают эксперты, телеком-инфраструктура значительно повышает стоимость здания. Наличие развитых телекоммуникаций влияет на престижность и успешность объекта, что, в свою очередь, повышает стоимость его аренды, а значит, увеличивается денежный поток. А стоимость объекта коммерческой недвижимости определяется не столько стоимостью самого здания, сколько стоимостью бизнеса.