Из-за кризиса собственники недвижимости и управляющие компании отказываются от услуг так называемых эксклюзивных операторов. Монополия на связь в бизнес-центрах разрушается - их владельцы стремятся к тому, чтобы арендаторов обслуживали, как минимум, две телекоммуникационные компании - В условиях снижения спроса на аренду коммерческой недвижимости лендлорды просто не могут навязывать клиентам услуги связи, как это было раньше. До России мировой финансовый кризис докатился осенью 2008 года. В то время как чиновники уверяли, что крах крупнейших американских банков и страховых компаний на отечественной экономике не отразится, российские компании считали первые убытки. Сократился спрос на сырье, остановились конвейеры автозаводов, замер рынок аренды коммерческой недвижимости. «В сентябре-октябре 2008 года сделок с коммерческой недвижимостью почти не совершалось, и только к концу года пошла новая волна спроса на офисные помещения. Компании стали переезжать в офисы с более низкой арендной ставкой», - рассказывает эксперт отдела коммерческой недвижимости риэлторского агентства «Альфа Холдинг» Айна Насирова. Однако компании уже заплатили за установку телефонных номеров и за рекламу, в которой фигурировали эти телефонные номера, поэтому желание бизнесменов сохранить пул телефонных номеров вполне понятно. Переезжая в новые офисы, арендаторы не скрывали заинтересованности в сохранении старых номеров. Их запросы, по сути, изменили расклад на рынке связи для бизнеса. Не секрет, что в Москве управляющие компании и владельцы офисных площадей предпочитают работать с эксклюзивными поставщиками телекоммуникационных услуг, будь то «карманные» операторы или операторы «на договоре». Но из-за кризиса таким квазимонополиям пришел конец. Зачастую арендаторы просто настаивали на том, чтобы вместе с ними при переезде в новый офисный центр пришел их «старый» оператор. И в большинстве случаев владельцы недвижимости, наблюдая за тем, как растет количество вакантных площадей, идут навстречу арендаторам и впускают к себе «чужих» операторов. В результате кризис может привести к тому, что само понятие «эксклюзивный оператор» исчезнет. «Операторы очень любят эксклюзив, и мы, конечно, не исключение. Однако кризис положил этому конец», - констатирует директор по развитию «Гарс Телеком» Евгений Олейник.
Замороженный рынок
Первая волна переездов в «дешевые» офисы пришлась на ноябрь 2008 года. Компании, управляющие недвижимостью, довольно быстро сообразили в чем дело, и, чтобы не терять клиента, стали снижать арендную ставку. В результате, впервые с 2000 года, аренда московской недвижимости серьезно подешевела. Ко II кварталу 2009 года, по данным Айны Насировой, арендные ставки откатились к уровню 2006 года. Сильнее всего подешевели самые дорогие площади. Арендная ставка на офисы класса «А» упала с $1500-1700 до $800 за 1 кв. м в год (то есть более чем на 50%). Офисы класса «В» подешевели на 25-30% - арендная ставка, запрашиваемая управляющими компаниями таких бизнес-центров, снизилась до $500-600 за 1 кв. м в год. Менее всего подешевели переделанные под офисы заводы, НИИ, склады, овощебазы и т.п. Офисы «С»-класса подешевели всего на 17-20%. При этом возникла парадоксальная ситуация, когда стоимость аренды в бизнес-центрах класса «В» в некоторых случаях сравнялась с расценками бизнес-центров класса «С». Ситуацию в Москве усугубил еще и тот факт, что из 2,09 млн кв. м офисов, введенных в эксплуатацию в 2008 году, половина была сдана именно в четвертом квартале. Впрочем, статистика других регионов подтверждает, что управляющие компании и владельцы бизнес-центров снизили цену на аренду. Например, в Петербурге, по данным одного из крупнейших международных девелоперов Colliers International, арендная ставка в бизнес-центрах класса «А» с $850 за 1 кв/м в год (данные лета 2008 года) снизилась к началу 2009 года до $650 за 1 кв. м в год. Петербургский класс «В» подешевел на 15-20%. При этом цена на коммерческую недвижимость в столицах продолжает снижаться. В регионах ситуация иная. Подавляющее большинство региональных рынков недвижимости сложно назвать зрелыми, на них по-прежнему наблюдается дефицит офисных помещений. В регионах застройщики отдавали предпочтение строительству торгово-развлекательных центров, а офисное строительство было спорадическим. Поэтому очень немногие регионы могут похвастаться сотнями тысяч метров офисных площадей высокого класса.
Цивилизованный переезд
Ухудшение экономической ситуации привело к тому, что одни компании стали «уплотнять» посадку сотрудников, другие сокращать рабочие места, а третьи и вовсе закрылись. В результате на московском рынке появились вакантные площади. По расчетам Colliers International, к началу 2009 года уровень вакантности в московских бизнес-центрах класса «А» достиг 10,3% (это абсолютный максимум за последние восемь лет), в бизнес-центрах класса «В» - 8,7%. Причем, по прогнозам Colliers International, уже к концу первого полугодия 2009 года свободными будут до 20% офисных площадей классов «А» и «В». Избыток предложения привел к тому, что рынок аренды коммерческой недвижимости стал трансформироваться. «В результате кризиса мы пришли к европейской модели, когда в аренде помещений в большей степени заинтересован владелец помещений. И именно он стимулирует риэлторов к поиску арендатора», - говорит Айна Насирова из «Альфа Холдинга». То есть, если до осени 2008 года арендатор искал арендодателя, то теперь арендодатель ищет арендатора всеми доступными способами. В частности, управляющие компании стали платить риэлторам за поиск клиентов (что раньше делали лишь в случае низкой ликвидности объекта). Изменения на рынке недвижимости не могли не сказаться на операторах связи, работающих с бизнес-центрами. Все компании, так или иначе, пересматривают расходные статьи, это касается и телекоммуникационных услуг. По словам Евгения Олейника из «Гарс Телекома», чтобы не терять клиента, московские и питерские операторы в начале 2009 года снизили тарифы для корпоративных заказчиков в среднем на 20%. Однако аренда помещения в структуре расходов для большинства компаний - статья куда более весомая, нежели затраты на связь. Поэтому, несмотря на лояльность столичных операторов, 36% московских арендаторов офисов класса «А», по данным риэлторской компании Fellton Group, по-прежнему хотят переехать в офисы более низкого класса. Переезд офиса зачастую сопряжен с потерей компанией номерного пула или с переходом к другому оператору. И если ранее компания, желая сохранить номера, обращалась к риэлтору с просьбой найти офисный центр, в котором услуги связи предоставляет ее оператор, то теперь ситуация такова, что искать удобное для клиента помещение готов даже сам оператор связи. Подобный сервис запустили ряд компаний. Например, о готовности помочь с арендой доступных помещений объявили «Комстар-ОТС», «Гарс Телеком» и «ВестКолл». Тесные контакты с крупнейшими управляющими компаниями и широкая сеть корпоративных клиентов позволяют крупным операторам оперативно собирать информацию о вакантных площадях и о желающих сменить адрес - и, соответственно, помочь клиентам переехать в более подходящий офис, сохранив телефонные номера. «Мы посоветовали клиентам при решении вопросов переезда прежде всего обращаться к менеджеру в «Комстар», который подберет несколько вариантов и подскажет координаты нужного контактного лица на объекте», - говорит коммерческий директор ОАО «Комстар-ОТС» по работе на корпоративном рынке Роман Акатов.
В добрый путь
Операторы не уточ¬няют, на каких условиях они сотрудничают с управляющими компаниями бизнес-центров. Однако эксперт в области коммерческой недвижимости Айна Насирова замечает, что управляющие компании и собственники бизнес-центров готовы платить посреднику за клиента от 50% до 70% месячной аренды. Поэтому неудивительно, что ряд операторов оптимизировали, а некоторые и вовсе упразднили плату за перенос номера. «Условия по переносу номеров от нашей компании не изменились. Если номерная емкость переносится в места присутствия сети нашей компании, то мы это делаем бесплатно. В случае переезда клиентов в места, требующие дооборудования сети, мы переподключаем по стандартным докризисным тарифам», - обращает внимание генеральный директор петербургского оператора «Смарт Телеком» Андрей Суходольский. Позицию коллеги под¬держивает генеральный директор ЗАО «ПетерСтар» (группа компаний «Синтерра») Евгений Васильев. По его словам, в силу того что оператор присутствует во всех районах города, в подавляющем большинстве случаев «ПетерСтар» имеет техническую возможность при переезде корпоративного клиента продолжить оказывать ему услуги на новом месте. Плата за перенос формируется исходя из конкретной ситуации, но при этом она, как говорит Евгений Васильев, всегда существенно ниже стоимости нового подключения. Коммерческий директор петербургского ЗАО «Метроком» Дмитрий Хажинский уверяет, что плата за перенос телефонного номера из одного бизнесцентра в другой у оператора существовала всегда, но она была и продолжает оставаться символической -100 руб. без НДС. А оператор «Гарс Телекома» и вовсе заявил о запуске акции «перевезем бесплатно». «Лояльность клиента нам дороже платы за перепод¬ключение. В принципе, мы готовы совершенно бесплатно переподключать даже чужих абонентов», - говорит Евгений Олейник из «Гарс Телекома». Впрочем, директор петербургского филиала ЗАО «ВестКолл» Виктория Тихонова уточняет, что переезд компаний к кризису никакого отношения не имеет. Кризис повлиял лишь на интенсивность и скорость принятия решений. «В докризисные времена к нам поступало в месяц от 5 до 10 заявок о переносе точки предоставления услуг. В кризисный период их количество увеличилось до 20-25», - говорит Виктория Тихонова. В регионах обстановка более спокойная. Например, первый заместитель генерального директора екатеринбургского оператора «Кабинет» Алексей Царьков отмечает, что в столице Урала массовых переездов не наблюдается. Коммерческий директор новосибирского оператора «Сибирские сети» Павел Козлов говорит, что тоже не заметил массовых переездов. «Конечно, в связи с кризисом ряд компаний отказались более дешевых, но переез¬дов было всего на 40-50% больше, чем обычно», - говорит Павел Козлов. Петербург в отношении переподключёний ближе к российским регионам. В Москве в конце 2008-го-начале 2009 года фирмы переезжали куда более активно. «Безусловно, кризис сказался на рынке услуг связи для бизнес-центров. По нашим данным в Москве, в среднем, около 15% компаний поменяли «место жительства», - комментирует коммерческий директор ГК «Синтерра» Павел Кучерук. Возможно, это случилось из-за того, что московские владельцы коммерческой недвижимости за годы благополучия и стремительного роста цен уже привыкли к сверхприбылям и отказываться от них оказались не готовы, в то время как региональные собственники оказались более гибкими.
Конец эксклюзива
По словам директора департамента прямых продаж услуг корпоративным клиентам ОАО «ВымпелКом» Тимура Феня, в Москве перенос номера не всегда возможен, так как новый арендодатель зачастую навязывает клиенту услуги «карманного» оператора. «В таких случаях молено порекомендовать клиентам проявить твердость и обозначить потенциальному арендодателю необходимость сохранения сервисов существующего оператора. Уверен, что в сложных экономических условиях на рынке недвижимости такие требования будут учтены», - советует Тимур Фень. То есть кризис обещает положить конец известной столичной «болезни» - эксклюзивам, а ее частному проявлению - «карманным» операторам, аффилированным с собственниками площадей. Интересно, что эксклюзивы в регионах - явление редкое. «Благодаря тому что региональные рынки начали развиваться позже столичных, их участники имели возможность учесть опыт Москвы и Петербурга.. В результате операторский эксклюзив и тем более «карманные» операторы в регионах не прижились», - утверждает Павел Козлов из «Сибирских сетей». По словам коммерческого директора петербургского оператора ЗАО «Северен-Телеком» Антона Виноградова, договариваться с управляющими и администрацией бизнес-центров стало определенно легче. В связи с обострением конкуренции на рынке коммерческой недвижимости и управляющие компании, и собственники готовы пускать нового оператора в бизнес-центр вместе с арендатором. «Многим стали интересны наши предложения в связи с тем, что эксклюзивный оператор, как правило, дает эксклюзивные цены, и в ка¬кой-то момент недовольство арендаторов перехлестывает через край», - отмечает Антон Виноградов. Впрочем, как замечает Евгений Олейник из «Гарс Телекома», вряд ли имеет смысл говорить о дороговиз¬не эксклюзивных операторов. Чаще всего эксклюзив обходится арендаторам всего на 15-20% дороже рыночной цены услуг связи. По мнению Евгения Олейника, эксклюзивность исчезнет, потому что морально изжила себя. «Классность офисных помещений - это не только местоположение и общая площадь. Серьезное значение при определении класса имеет критерий бесперебойности связи. А обеспечить ее можно, только имея несколько независимых каналов связи. И все тендеры, в которых мы участвовали в прошлом году, подразумевали наличие в бизнес-центре, как минимум, двух операторов», - говорит директор по развитию «Гарс Телекома».
Карман с дыркой
Обречены на смерть, по мнению Евгения Олейника, и «карманные» операторы. По данным «Гарс Телекома», в Москве действует более 30 таких операторов. Однако в существующих телекоммуникационных реалиях, чтобы такой оператор был прибыльным, он должен на эксклюзивной основе обслуживать более 200 тыс. метров офисных помещений. Если таких площадей нет, то, по уверению директора по развитию «Гарс Телекома», владельцу бизнес-центра намного выгодней получать операторскую комиссию. Тем более что «карманные» операторы редко способны поддерживать высокий уровень сервисов, поэтому часто они выступают агентами более крупных операторов. По словам генерального директора петербургского 000 «Объединенные сети» (торговая марка «Ойстер телеком») Романа Чернеги, «карманные» операторы выполняют роль посред¬ника, который не всегда может обеспечить должное качество и сервис. И самое главное, при резком падении маржинальности «карманный» оператор не в состоянии запускать новые услуги. Роман Чернега допускает, что «карманные» операторы могут трансформироваться в цивилизованных BLEC (Building Local Exchange Carrier), то есть локальных операторов здания. В этих условиях «карманный» оператор формирует всю необходимую офисную телекоммуникационную инфраструктуру, обслуживает ее и допускает к ней других участников рынка. Для России это пока еще новая модель. Однако есть операторы, которые уже пытаются реализовать ее на практике (например, «Гарс Телеком»), Для операторов, имеющих эксклюзивные соглашения с большим количеством собственников недвижимости, BLEC может стать ощутимой статьей доходов. Впрочем, Андрей Суходольский из «СмартТелекома» убежден, что пока рано говорить о том, что эксклюзив исчезнет совсем. Однако рынок, по его мнению, будет двигаться именно в этом направлении. «Эксклюзив как таковой на большинстве объектов уже отсутствует, преобладает доминирование одного или двух операторов», - говорит Андрей Суходольский. Скорее всего, «карманные» операторы окажутся более жизнеспособными, нежели эксклюзивные договоры с внешними провайдерами услуг связи. С точки зрения собственников, комиссионные отчисления двух операторов, присутствующих в бизнес-центре, очевидно лучше эксклюзивного договора с одним, поэтому в условиях кризиса у эксклюзива есть все шансы отмереть. Тем более что для этого есть и технологические предпосылки - операторы все активнее продвигают услуги интеллектуальных сетей (например Logic line у «Комстар-ОТС» или «Виртуальная УПАТС» у «ПетерСтар»), при подключении к которым абонент и вовсе оказывается свободен в выборе место пребывания. Кроме того, Москва все более активно «покрывается» беспроводными сетями широкополосного доступа. Например, владельцы парикмахерской в гостинице «Хилтон Ленинградская», посчитав, что услуги фиксированной связи обходятся необоснованно дорого, отказались от них в пользу CDMA-решения от «Скай Линк». Впрочем, «карманные» операторы, скорее всего, еще долго будут раздражать арендаторов. Ведь они часто руководствуются не рыночными, а личными интересами конкретных людей, и в таком случае даже кризис может оказаться бессилен.