Торговые центры являются крупнейшими потребителями телекоммуникационных услуг. Благодаря разноплановым арендаторам и динамике происходящих здесь событий по­требность торговых объектов в качественных системах телекоммуникации не ниже, чем у бизнес-центров. Не секрет, что от качества телекоммуникационной инфраструктуры в ТЦ во многом зависит его привлекательность для арендаторов. Как правило, телекоммуникационная инфраструктура торговых центров включает в себя мобильную и фиксированную телефонию, широкополосный доступ в Интернет для передачи данных, видеонаблюдение, системы информирования и систему для управления складом. По мнению специалистов в сфере телекоммуникаций, обслуживание торговых центров во многом схоже с обслуживанием бизнес-центров класса C: и в тех, и в других присутствует большое количество мелких арендаторов, которым нужны небольшие пакеты услуг, как правило, «телефония+Интернет». Необходимые компоненты Как отмечает директор по развитию компании «ВестКолл» Иван Лопатин, «компоненты телекоммуникационного обеспечения во многом зависят от зон, на которые разделяется торговый центр. Это зона непродовольственных товаров (магазины одежды, бижутерии и т. д.), продуктовая часть (супермаркет или гипермаркет), фуд-корт и рестораны. Для арендаторов зоны непродовольственных товаров объем телекоммуникационных услуг небольшой – это телефонный номер, Интернет или канал «точка-точка» для связи с центральным офисом. Для продуктовой части – канал передачи данных, обеспечивающий связь между гипермаркетом и центральным офисом. Из центрального офиса могут меняться цены, обновляться базы данных, по­этому арендаторы предъявляют очень высокие требования к надежности этого канала. Для ресторанной части обычно требуются Wi-Fi-доступ в Интернет и VPN-каналы, web-таксофоны для обеспечения беспроводного доступа в Интернет сотрудников и посетителей. Иногда поступают запросы на услуги кабельного ТВ. В соответствии с задачами каждой из зон подбираются компоненты телекоммуникационной инфраструктуры, строится структурированная кабельная система (СКС)». Перечисленные выше услуги – своеобразное «базовое» решение для объектов торгово-развлекательной сферы. В зависимости от желания клиента «классический пакет» может быть дополнен уникальными телекоммуникационными решениями. Например, на базе технологии Wi-Fi может быть создана внутренняя сеть, обеспечивающая персонал подвижной связью по тарифам фиксированной. Коммуникация между ТЦ и центральным офисом осуществляется за счет VPN или оптоволоконных каналов. Крупные сети, когда необходима связь сразу между несколькими ТЦ, предпочитают выделенное оптоволокно, поскольку оно обеспечивает большую надежность и конфиденциальность информации. «В целом объем потребления услуг в ТЦ высок, что предопределяет особенности построения распределительной сети внутри здания и необходимость установки мощной удаленной аналоговой линии», – рассказывает Анна Плетнева, руководитель проектов отдела по работе с коммерческой недвижимостью и элитным жильем «Комстар-ОТС». Оператор связи должен иметь возможность предоставить торговому центру множество разнообразных услуг. Это и многоканальные телефоны, «красивые номера», виртуальные частные сети, и интеграция телекоммуникационной системы филиала с единой системой компании, интеллектуальные сервисы (сокращенная нумерация, маршрутизация звонка, виртуальные автоответчики и т. д.), системы для проведения телеконференций и видеомониторинга, интеграция стационарных и мобильных телефонов и многое другое. Кроме того, торговые центры достаточно требовательны к качеству телеком-услуг. Особенно те из них, которые совмещают в себе торгово-развлекательную и офисную части, – им жизненно необходимы коммуникации с миром и критичен даже кратковременный перерыв связи. Как отмечает руководитель подразделения продаж корпоративным клиентам и предприятиям малого бизнеса «Голден-Телеком» Кевин Кафф, некоторые ТЦ сегодня работают сразу с двумя операторами. Один из них предоставляет клиенту основную сеть, а второй – резервную на случай перебоев связи. Строительство По мнению Кевина Каффа, «чем раньше будут начаты работы по созданию системы телекоммуникаций – тем лучше». Теоретически существует риск, что запланированные заранее телекоммуникации могут устареть за время строительства объекта, если по тем или иным причинам сильно затянутся строительные работы. Также может измениться концепция строительства ТЦ. Тогда функций и мощностей закупленного оборудования может оказаться недостаточно. Однако такие форс-мажоры встречаются не так уж часто, отмечает Кевин Кафф: «Большинство девелоперов сегодня предпочитают заранее спланировать систему телекома и протестировать ее еще до сдачи здания в эксплуатацию». Как правило, девелопер ищет оператора с помощью тендера, что позволяет выбрать идеальное соотношение цены и качества. После того, как определен победитель, обсуждается концепция заказчика (виды работ, т. е. решение связи (оптические каналы). Стороны решают, за чей счет и чьими силами будут устанавливаться оборудование и строиться распределительная сеть внутри ТЦ. В последнее время приобретает популярность схема соинвестирования, когда оператор создает телеком-инфраструктуру за свой счет, а потом становится ее собственником и занимается обслуживанием. В такой ситуации есть плюсы и для девелопера, и для арендаторов, которые пользуются услугами по рыночной цене, так как получают их напрямую от поставщика. Девелопер, в свою очередь, экономит средства, которые нередко составляют 10% от стоимости строительства объекта. Однако не все специалисты считают вариант соинвестирования выгодным для обоих партнеров. «Наиболее распространенная ошибка, которую совершают инвесторы и девелоперы на этом этапе – передача всего комплекса работ оператору связи, который «все делает за свои деньги». Несмотря на кажущиеся плюсы (не нужно вкладывать собственные средства, девелопера не волнует, как это будет развиваться), такая схема в большинстве случаев может принести больше минусов, чем плюсов, поскольку оператор связи резонно потребует права эксклюзивного провайдинга собственных услуг на таком объекте. Понятно, что это выгодно оператору связи, и поэтому последние сплошь и рядом пытаются предлагать именно такие схемы», – говорит директор по развитию компании «Гарс-Телеком» Руслан Алиев. «Очень часто телекоммуникационные операторы, размещая свое оборудование на проекте, требуют эксклюзивный контракт, что, по сути дела, буквально связывает руки УК, ограничивая ее последующие действия при работе с арендаторами», – предупреждает управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. По словам Кевина Каффа, «стоимость создания системы телекоммуникаций в ТЦ может варьироваться от $100 тыс. до нескольких миллионов долларов. Конечно, любой собственник хочет избежать неэффективных расходов. Поэтому мы рекомендуем активно консультироваться с account-отделами компаний-операторов и выбирать лучшее предложение». Зачастую торговые сети приобретают и перестраивают старые советские универмаги. У новых владельцев возникает закономерный вопрос, не дешевле ли усовершенствовать уже существующую телеком-инфраструктуру? «В этом случае работы, скорее всего, выгоднее начинать с нуля, поскольку существует огромная разница между старыми и новыми кабелями и оборудованием», – считает Кевин Кафф. Стоимость зависит в первую очередь от местоположения ТЦ. Например, в связи с низким уровнем развития связи в регионах создать там телекоммуникационную инфраструктуру для торгового центра намного дороже, чем в столице. Далеко не всегда, если торговый оператор идет в регионы, его обслуживание там продолжает столичная компания. «Если это регион, где мы представлены, то, конечно, мы его обслуживаем. Если это регион, где нет нашего присутствия, то здесь есть несколько вариантов. Мы или сам собственник можем арендовать канал связи у местного оператора, который подключен через транспортного провайдера к сети West Call. Но идти ради одного ТЦ в регион со всеми ресурсами экономически неоправданно», – отмечает Иван Лопатин. «Многие столичные и петербургские телеком-операторы выходят в регионы вместе с торговыми сетями или девелоперами, но чаще всего при выходе в новые города торговые компании начинают сотрудничество с местными телекоммуникационными компаниями», – отмечает управляющий партнер УК LCMC Дмитрий Золин. После того как телекоммуникационный оператор устанавливает все необходимые сервисы, инфраструктура сдается в эксплуатацию. Эксплуатация Управляющая компания или собственник может выбрать несколько вариантов эксплуатации телекоммуникационной инфраструктуры. Во-первых, эксплуатацию можно поручить оператору, занимавшемуся созданием телеком-инфраструктуры. Во-вторых, пригласить в торговый центр нескольких операторов. И, в-третьих, создать собственную структуру. Преимущества первого варианта заключаются в идеологии комплексного подхода: от этапа проектирования сети и до выставления счета абоненту все делает одна компания – соответственно, уровень ее компетенции наиболее высок. И в случае формирования четкого и прозрачного механизма взаимодействия оператора с собственником, адекватных тарифных планов и достаточного объема резервирования технологических и человеческих ресурсов данный вариант –оптимальное решение. В первом случае оператор должен иметь большой опыт обслуживания торговых центров и техническую возможность присоединения ко всем сетям города, что позволит арендаторам получить полный комплекс услуг. «Зачастую второй вариант развития событий приветствуется арендаторами, которые, придя в торговый центр, «приводят» с собой оператора, с которым они имели успешный опыт работы прежде. Здесь возникает ряд проблем: появляется опасность подключения посторонних пользователей к магистральной сети здания, кроме того, могут возникнуть разногласия в тарифных планах и т. д. Все это снижает безопасность и эффективность работы арендаторов, и в конечном итоге жалобы поступают в управляющую компанию. Третий вариант может быть привлекательным и для управляющей компании, и для арендаторов. Для УК – это больший по сравнению с первым вариантом доход, возможность контролировать арендаторов, оперативность и надежность соб­ственной службы. Минусы: во-первых, здесь УК не застрахована от ошибок, поскольку создание собственного подразделения требует высококвалифицированного персонала и практического опыта. Кроме того, данный вид деятельности требует лицензирования и довольно значительных затрат на приобретение соответствующего оборудования и т. д. Соответственно, тут возникает опасность того, что арендаторы не будут удовлетворены качеством предоставляемых услуг, а также их стоимостью», – рассказывает генеральный директор УК «Торговый Квартал» Николай Волчков. «Для торгового центра создавать собственную телеком-структуру неэффективно. Можно поручить управляющей компании управление инфраструктурой, но выводить собственного оператора связи коммерчески не выгодно. Это связано с высокими затратами на организацию такой компании: получение лицензий, сдачу узла госструктурам, присоединение к другим операторам, в связи с новыми условиями. Иногда мы полностью обслуживаем ТЦ. Иногда собственники самостоятельно эксплуатируют СКС ТЦ, а операторы предоставляют «выход в мир». Все зависит от договоренностей и коммерческих условий», – отмечает Иван Лопатин. «Поверхностное рассмотрение возможности создать собственную телеком-компанию и зарабатывать, продавая услуги арендаторам, приводит к осознанию возможностей дополнительных заработков. Однако на практике ни один из «карманных» операторов связи не оказался прибыльным. Опыт показывает, что комиссия, которую оператор традиционно выплачивает девелоперу, предоставляя услуги в его здании, либо равна, либо превышает прибыль локального оператора. Причина убыточности «карманных» операторов – значительный объем издержек. Здесь и формирование коллектива технического персонала, закупки и последующая амортизация оборудования, организация работы службы поддержки (help desk), получение необходимых лицензий, и, наконец, необходимость перманентных инвестиций в такую компанию. Наконец, создавая «карманного» оператора, компании делают их эксклюзивными провайдерами телеком-услуг, что опять же может стать причиной отказа арендаторов от услуг этого бизнес-центра. «Карманный» оператор – один из важных факторов, снижающих привлекательность здания для серьезного арендатора», – считает Руслан Алиев. «Если речь идет о единичном девелоперском проекте, то выгоден аутсорсинг. Но при создании сети проще и выгоднее прибегать к организации собственной телеком-структуры, – не соглашается Дмитрий Золин. – Сегодня на рынке в полном объеме представлены оба варианта». Будущее телекома в ТЦ Сегодня конкуренция на рынке телекома очень велика. По словам Ивана Лопатина, это связано с тем, что «рынок телекоммуникаций активно развивается, появляются новые технологические решения, формируются новые стандарты качества. При этом идет консолидация рынка – слияние мелких компаний с более крупными или слияние группы компаний в единого оператора. В тендере на каждый проект обычно участвуют 2–3 компании. «Девелоперы демонстрируют готовность сотрудничать с большим количеством операторов. Операторов много, и все, особенно в последнее время, предпочитают работать с объектами недвижимости, а не с отдельными клиентами. Как правило, ТЦ подразумевают эксклюзивное присутствие в этом комплексе оператора, который строит внутреннюю телекоммуникационную инфраструктуру объекта, что делает ТЦ особенно привлекательным», – считает Анна Плетнева. Высокий уровень конкуренции за работу с торговыми центрами заставляет операторов совершенствовать технологии связи, применяемые в ТЦ. Например, постоянно растут требования к скорости пропуска трафика – «ширине» канала, повсеместно распространяется технология Wi-Fi. «В ближайшем будущем девелоперы и операторы будут уделять внимание энергосберегающим технологиям, уже получившим широкое распространение на Западе», – отмечает Кевин Кафф. Что касается цен на услуги телеком-операторов, то, по мнению экспертов, они будут постепенно снижаться. Эта тенденция наблюдается уже несколько лет подряд.