В настоящее время IT-телекоммуникации оказывают все большее влияние на бизнес арендаторов офисных зданий. Это приводит к повышенным требованиям к телеком-составляющей бизнес-центра со стороны арендатора и становится одним из главных конкурентных преимуществ при выборе им того или иного здания. Ключевую роль здесь играет телеком-оборудование, обеспечивающее арендатору качественную связь.
Цепочка
Сегодня на московской рынке телекоммуникаций действуют сотни компаний, предоставляющих услуги связи. Многие из них пытаются закрепиться в секторе коммерческой недвижимости. Однако до того момента, как арендатор офисного здания «поселится» там и начнет пользоваться услугами связи, должен пройти зтап проектирования и монтажа необходимого телекоммуникационного оборудования. Сдаче объекта в эксплуатацию предшествует ряд работ, начиная от поставки оборудования до его улановки. «Согласно ГОСТу сначала проводятся проектно-изыскательмые работы (ПИР), цель которых - «увязать» вводимое в эксплуатацию оборудование с уже имеющимися системами, оценить возможности и способ привязки к сетям связи телекоммуникационных операторов, удовлетворить выданным техническим условиям (ТУ). - рассказывает директор по развитию бизнеса ЗАО «Коминфо Консалтинг» Евгений Соломатин. - После этого следует этап строительно-монтажных (СМР) и пуско-наладочных работ (ПНР). Далее обьект сдается в эксплуатацию. Причем договор с надзорными органами зачастую отнимает не меньше времени и сил, чем само строительство - это самая сложная часть». В этой цепочке может участвовать ряд компаний, работающих над осуществлением проекта на том или ином этапе. Хотя чаще все работы берут на себя системные интеграторы. Системный интегратор - это структура, которая обычно делает проект «под ключ». Он может проложить структурированную кабельную сеть (СКС), определить нагрузки на сеть, уточнить потребности заказчика и разработать системный проект телекоммуникационного обеспечения бизнес-центра. включающий телефонную связь, широкополосный доступ в Интернет, резервирование каналов и пр. Крупные интеграторы, как правило, являются генподрядчиками в масштабных проектах по созданию телекоммуникационной инфраструктуры бизнес-центров. Однако при этом привлекают множество субподрядчиков, обеспечивающих выполнение непрофильных для интегратора работ. Это, к примеру, обеспечение пожарной безопасности, кондиционирование и электрообеспечение помещения, где будет располагаться оборудование. "Мы обеспечиваем основные кабельные магистрали для подключения приходящих операторов, - поясняет Игорь Анисимов, руководитель управления инженерных систем NVisionGroup,- площадку и необходимое инженерное оборудование для установки оператором своей аппаратуры. Однако такие проекты нам не очень интересны, потому что эта работа может быть выполнена и не столь высокотехнологичной компанией». Интереснее когда в компанию обращаются девелоперы, желающие создать свою компанию-оператора. «В полной мере мы участвуем в проектах, когда телекоммуникации становятся частью забот УК, - продолжает Игорь Анисимов, - и все оборудование принадлежит владельцу здания. Мы заинтересованы в проектах создания операторских центров «под ключ», когда интегратор разрабатывает концепцию телеком-обеспечения бизнес-здания, прокладывает СКС устанавливает оборудование и в дальнейшем берется обслуживать и обеспечивать его бесперебойную работу. Как правило, в таких проектах требуется оригинальное, гибкое и модульное решение». В ряде случаев в качестве системного интегратора выступают и поставщики телеком-услуг - телеком-операторы. Будет ли оператор выступать в качестве системного интегратора, решаетдевелопер - или он полностью отдаст телеком-епархию в ведение оператора (операторов) и будет получать за это процент с их дохода, или станет сам зарабатывать на предоставлении услуг свят являясь владельцем оборудования.
Девелопер, право имеющий
«Девелопер редко озадачивается покупкой того или иного оборудования - считает генеральный директор компании «Гарс Телеком» Павел Гореньков. - После того как принимается решение о работе с оператором, поставщик связи берет на себя проектирование, монтаж, пусконаладку телеком-инфраструктуры. Он сам выбирает, какое оборудование установить, исходя из принципе целесообразности, окупаемости и т. д.». Тем не менее девелоперы стараются все же контролировать этот процесс. «Мы, конечно, не специалисты в телеком-оборудовании, однако уже по названию изготовителя ножем определить его уровень, - подчеркивает заместитель генерального директора «ЛВН-Девелопмент Николай Гореликов, - Кроме того, когда оператор нашего здания предполагает установить ту или иную комплектацию, мы консультируемся с нашими партнерами, компанией-поставщиком такого оборудования. Повлиять на этот выбор мы не ножен, но если нам кажется что оператор собирается приобрести оборудование более низкого уровня, можем высказать свое мненние. Оператор, как правило, прислушивается». I
Тендер «по-честному»
«Сотрудничество с застройщиками обычно начинается на первом этапе строительства объекта, - говорит Любовь Юлис, директор по работе с коммерческой и жилой недвижимостью компании «Комстар-ОТС». - Это выгодно и удобно обеим сторонам, поскольку дает возможность избежать множества сложностей, связанных с технической организацией связи в уже возведенном или эксплуатируемом здании». Если сотрудничество начинается на более поздних этапах, отмечает она, то зачастую возникают проблемы, связаннее с отсутствием специальных помещений для оборудования связи. Еще сложнее ситуация, когда объект сдан в эксплуатацию. Случается, что в уже готовом здании отсутствуют внутренние коммуникации, даже вертикальные - и тогда приходится заново вскрывать потолки и прокладывать кабельные коммуникации. Чтобы выбрать телеком-оператора, девелопер проводит тендер. «Мы принимаем участие во всех тендерах, - заявили CRE в компании «ГолденТелеком». - С отдельными партнерами компанию связывают долгие и стабильные отношения. Начав свое сотрудничество с нами и убедившись в высоком качестве предоставляемых услуг, девелопер и в дальнейшем обращается к нам, когда возникает потребность в телекоммуникациях». Телеком-операторы отмечают, что этот рынок очень консервативен, и девелопер, если его устраивает оператор, при возведении нового объекта непременно обратится к нему же. «Тем не немее девелоперы продолжают проводить тендеры на разработку и монтаж теяеком-архитектуры,- отмечает Павел Гореньков, - но работы все равно отдают проверенному интегратору. Тендеры девелоперу нужны для оценки ситуации на рынке и мониторинга цен. Кроме того, они служат инструментом снижения расценок партнера-интегратора». Девелоперы утверждают, что подходят к выбору оператора строго и серьезно, что тендеры проводятся по-честному и носят характер настоящего соревнования. Дело в том, подчеркивают они, что объекты строятся в разных районах столицы, а телеком-операторы также территориально ориентированы: у кого-то лучше разработан север столицы, у кого-то юг. А от этого зависит качество связи, тарифы и пр. Критериями выбора того или иного оператора становятся условия, на которых операторы готовы сотрудничать: каковы будут отчисления девелоперу, кому будет принадлежать оборудование, расценки на предоставляемые услуги и т. д. Тем не менее существует и спорный момент - на каком этапе оператору необходимо вступать в проект. «Мы пришли к выводу, что оператора нужно выбирать на более поздних стадиях, - считает Николай Гореликов, - когда уже сложился пул арендаторов, и они занимаются устройством арендованных помещений. Этого времени - 3-4 месяца до сдачи объекта в эксплуатацию - хватает, чтобы определиться с оператором телеком-услуг". Естественно предварительно девелопер позаботится о подготовке здания к прокладке сетей и установке оборудования. Более поздние сроки проведения тендера, полагает г-н Гореликов, объясняются тем, что в офисы класса А некоторые компании въезжают со своим оператором. Оператор, с которым уже работает девелопер, в конце концов соглашается пустить конкурента, но при условии, что пришедший должен арендовать у него оборудование, сети и т. д. «Гостю» это невыгодно, и он настаивает на прокладке собственных сетей, а несколько операторов на одном объекте со своей инфраструктурой вносят диссонанс в работу всего бизнес-центра.
Каждому по потребностям
Оператор, планирующий заняться оснащением бизнес-центра телекоммуникациями, проводит его оценку - определяет класс площадь, требуемый набор услуг, предпочтения по качеству и техническим параметрам управляющей компании либо арендаторов и пр. В зависимости от полученных результатов разрабатывается техническое решение, которое будет воплощено. «На выбор оборудования влияет назначение объекта, его метраж, - пояснили в «ГолденТелеком». - Торговые центры, например, в основном пользуются стандартным набором услуг «ГолденТелекома», включающим телефонию и доступ в Интернет. Арендаторы же бизнес-центров могут в cвоей работе использовать более широкий спектр телекоммуникационных услуге. Для каждого типа объектов, подчеркивают в компании, у них разработан стандартный пакет оборудования. которое может модернизироваться в соответствии с нуждами арендаторов. «Очевидно, что офисное здание класса А будет заyято в основном большими компаниями, которые арендуют целые этажи и обычно имеют собственные IТ-службы,- отмечает Любовь Юлис. - В такой центр мы подводим, как правило, только канал связи и операторское оборудование. Центры классом ниже чаще всего заняты компаниями, которым нерентабельно иметь собственные IT-службы». Здесь требуется установка всего комплекса телеком-оборудования. Одним из основных и самых затратных компонентов инфраструктуры связи является структурированная кабельная система внутри здания. СКС позволяет настраивать отдельно каждый выход для конечного пользователя и таким образом структурировать предоставляемый сервис. Таким образом, в течение нескольких минут оператор здания имеет возможность перенастроить все сервисы на любое другое рабочее место, в том числе и номер телефона, если сотрудник по тем или иным причинам его поменял. Такие системы имеют сертификат от производителя на 20-25 лет, то есть на срок, в нашей стране существенно превышающий срок возврата инвестиций в телеком-инфраструктуру. И хотя СКС несколько дороже при монтаже, но за счет интеллектуальной составляющей существенно удешевляется их обслуживание. Интегральный узел доступа к услугам оператора включает в себя комплекс телефонных услуг и узел передачи данных и доступа в Интернет с необходимыми дополнениями в виде Firewall (обеспечивает многоуровневую архитектуру защиты для сетей серверов и пользователей). А телефонную связь обеспечивает цифровая АТС. Кроме того, если в офисном здании предусматривается торговая зона. кафе, рестораны, то оператор или интегратор может развернуть сеть беспроводного доступа в Интернет Wi-Fi. Если же сотрудникам приходится постоянно перемещаться и работать на больших площадях, можно установить беспроводную телефонию технологии DECT. В этом случае в офисе не нужно монтировать провода и розетки, а с радиотрубкой можно передвигаться по всему зданию, постоянно оставаясь на связи. Это достигается за счет размещения в здании ретрансляторов, которые работают от одной телефонной станции. Если в центре предусмотрен конференц-зал, необходим монтаж оборудования для видео-конференц-связи по ISDN. Правда, эти сервисы востребованы не везде.
Двойной стандарт
В технической схеме, которую рзэрабзтывает интеграгор, предусмотрены определенные требования по бесперебойному обеспечению связи. Анализируя и выявляя риски, связанные с этой проблемой, интегратор дублирует оборудование, которое может стать причиной перебоев. 90% проблем с предоставлением услуг связи связаны с отключением электричества. Чтобы избежать потери сигнала из-за внезапного отключения тока, станции снабжаются специальными аккумуляторными батареями, которые могут обеспечить работу телеком-оборудования в течение 4 часов. Часто потеря сигнала случается из-за нарушения целостности кабеля, проложенного от канализационного колодца до здания, поэтому офисное здание оснащается двумя независимыми кабелями проложенными по разным маршрутам. Поломка самого оборудования - это не очень серьезная проблема, потому чте современная аппаратура изготавливается по типу конструктора, где испорченную ппату можно тут же заменить на новую. Блоки питания, естественно, дублируются. И, наконец, может «упасть» сам провайдер, это бывает редко, но время от времени случается. В этом случае предусматривается резервное подключение к другому оператору, причем настолько быстро, чтобы перебоев не заметил конечный пользователь. Это особенно важно для компаний, бизнес которых напрямую связан с бесперебойностью работы сети - банки, биржевые брокеры.
Бесплатное подключение
Размер инвестиций в телеком-составляющую офисного центра зависит от многих параметров, и участники рынка затрудняются назвать хотя бы примерные их объемы. Однако, подчеркивают они, можно выявить соотношение затрат. Примерно 45% средств тратится на кабельную систему (монтаж, кабели, лотки, шкафы и пр.), 50% - на сетевое оборудование (35% - телефонная станция 15% - оборудование для передачи данных). Оставшиеся 5% - это непредвиденные расходы дополнительные компоненты (к примеру, Wi-Fi). Затраты на подключение, как правило, сводятся к нулю, потому что провайдеры в большинстве случаев осуществляют его за свой счет. Возврат инвестиций в телеком-составля-ющую бизнес-центра классов А и В сегодня составляет порядка трех пет.
Почему А дешевле, чем В
Попытка снизить себестоимость сервиса путем, например, использования недорогой, но невысокого качества телефонной станции корейского производителя приводит к снижению параметров работы сети, отказоустойчивости, бесперебойности. «На рынке работает множество мелких операторов, - отмечает Павел Гореньков. - Они декларируют невысокие расценки, потому что закупают более дешевое оборудование. Эти услуги также находят своего потребителя - например, в офисах класса С арендатору важнее цена услуги, нежели ее качество: с небольшими сбоями в работе сети или телефона он готов смириться, поскольку на его бизнесе это существенно не отразится". В офисах высокого класса, напротив, качество связи для арендатора важнее, чем ее цена, потому что от этого зависит успешность его бизнеса. Оборудование, используемое в офисах классов А и В, абсолютно одинаковое, утверждают игроки рынка телекоммуникаций. Более того, если брать во внимание практическую реализацию, в бизнес-центрах класса А затраты на оборудование зачастую ниже, чей в классе В. Причина проста: компании, арендующие помещения в этих офисных зданиях, занимают тысячи квадратных метров. Они приходят со своими операторами, оборудованием, и от девелопера порой требуется лишь подведение магистрали к самому зданию. Основной «жилец» офиса класса В арендует сотни квадратов, этим компаниям требуются сервис, оборудование и IТ-о6служивание. Таким образом, получается, что комплектация сетевым оборудованием офисов класса В будет дороже, чем в А. Что касается норм доходности и сроков окупаемости, то ситуация, по мнению участников рынка, в этих классах практически одинакова. Тем не менее есть и отличие. «Оно заключается в том, что в офисах класса В управляющая компания не владеет телеком-оборудованием, - подчеркивает Игорь Анисимов, - или владеет небольшой его частью. Услуги связи арендаторы покупают у провайдера, которому оно и принадлежит. В офисах же класса А оборудование ставится более серьезное и часто принадлежит и обслуживается эксплуати организацией».
Бизнес-перс пекти вы
Сегодня в России девелопмент приносит хорошую прибыль, и инвестору не хочета думать о небольших, по сравнению с доходами от строительства, прибылях от предоставления телеком-услуг. Однако в будушем скорее всего нормой станет существование локального оператора здания (BLEC) в качестве структурного подразделения УК, и предоставление телекон-услуг станет такии же стандартным и обыденным компонентои, как, скажем, электричество им кондиционирование. С другой стороны, отмечают операторы, наблюдается тенденция отказа девелоперов от создания собственных оператора и их финансирования. Сегодня свободные средства девелопер предпочтет направить на следующие строительные проекты, потому что, пытаясь играть на незнакомом поле в чужие бизнес-игры, можно потерять их вовсе. Скорее всего, отмечают аналитики этого сегмента рынка, можно ожидать дробления телеком-бизнеса при одновременном его укрупнении: крупные сетевые операторы ограничатся поставкой услуг до здания, a BLEC станет отдельным направлением, обеспечивающим коммуникация внутри здания, ретранслирующим сигнал от любого внешнего оператора и не заин¬ересованным в лоббировании интересов кого-либо из них.