При формировании телекоминфраструктуры здания на этапе строительства высока вероятность, что средства будут вложены неэффективно. Представить современное офисное здание без интеллектуальной «начинки» практически невозможно. Согласно общепринятой офисной классификации, только здания классов С и D, построенные в большинстве своем еще в советское время, могут быть лишены телекоммуникационных систем. Строить сегодня офисное здание, не оснащая его стандартными системами (центральной вентиляции и кондиционирования, безопасности, структурированной кабельной сетью и т.д.), бессмысленно с коммерческой точки зрения. Что же такое высокотехнологичный офис — элемент престижа, рекламный трюк застройщиков или все же необходимый для бизнеса инструмент?
«Умный офис» не всегда умен
Оказывается, понятия «высокотехнологичный офис» на российском рынке вообще не существует, а наиболее часто употребляемые термины «интеллектуальное здание» и «hi-tech-офис» в лучшем случае соотносятся как частное и общее. Однако потребитель-неспециалист, как правило, воспринимает их как синонимы. Говоря о hi-tech-офисе, консультанты подразумевают, прежде всего, общую современную концепцию здания, в частности: адекватную архитектуру, оптимальное использование площадей, открытые планировки и даже ленточное остекление. Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank, утверждает, что все арендаторы и девелоперы стремятся к эффективному использованию каждого квадратного метра арендуемого пространства. В то же время «начинка» здания в виде высоких технологий и телекоммуникаций может быть составляющей hi-tech-офиса, если потенциальные арендаторы нуждаются в большом количестве IT-услуг. Но в этом случае действительно можно говорить об «интеллектуальности» здания. По мнению Юлии Максимовой, директора по маркетингу и развитию компании «ЭкоПрог», в «интеллектуальную начинку» могут входить IT-сервисы (доступ в локальную и местную сеть), телефонная, IP-, видеоконференц– и спутниковая связь, система комплексной безопасности (обеспечивающая сбор и передачу информации от систем видеонаблюдения и контроля доступа, пожарной сигнализации, защиту информации и т.д.). Чтобы все вышеперечисленные сервисы нормально функционировали, необходимо построить базовую инженерную инфраструктуру, которая будет обеспечивать подачу ресурсов (электричества, воды, тепла и информации). Для надежной и бесперебойной работы оборудования, обслуживающего эти сервисы (компьютеров, телефонных аппаратов, серверов, факсов, принтеров, плоттеров, видео– и аудиоприемников, декодеров и пр.), требуется еще на этапе строительства просчитать все возможные нагрузки, то есть необходимое потребление ресурсов на единицу времени в техническом и нормативно-правовом аспекте (ГОСТы, СНиПы). Необходимы также «дубликаты», в частности специальная система безопасности, снабженная источником бесперебойного электропитания, дизельгенераторной установкой (для систем электроснабжения) и комплексом хранения и резервирования данных (для информационных систем). Кроме того, нельзя забывать о требованиях арендатора или заказчика, которые нужно проанализировать до начала строительства. По оценке генерального директора «Гарс Телеком» Павла Горенькова, уровень оснащения большинства офисов класса А на сегодняшний день близок к «интеллектуальному». Однако использовать их возможности в полной мере могут лишь фирмы с хорошо развитой информационной структурой. В России этим могут похвастаться далеко не все компании, включая мультинациональные. Причем арендаторам, не использующим «интеллектуальные» мощности занимаемого здания, приходится платить за это высокими эксплуатационными расходами и затратами на приведение собственных IT-систем в соответствие с единым высокоинтеллектуальным знаменателем бизнес-центра. Соответственно, выигрывает девелопер, который реализует клиентоориентированные проекты, оптимизирующие расходы арендаторов. «Тут девелопер выступает в роли персонального портного, который может сшить одежду по фигуре, – говорит Павел Гореньков. – Мы полагаем, что интеллектуальный офис – это, прежде всего построенная специально под профиль и нужды клиента инфраструктура, которая позволит не переплачивать за обслуживание и в то же время поможет реализовывать новые технологии и продукты». Для повышения уровня интеллекта офисного здания необходим пул систем мониторинга и управления, причем не только информационными ресурсами (сетями и приложениями), но и инженерным оборудованием (механическое – для контроля вентиляции, водоснабжения и т.п.; электротехническое – в блоках, связанных с электроснабжением).
Офис high tech
Одним из знаковых критериев hi-tech-офисов является концепция открытого пространства. Под этим подразумевается оборудование помещений окнами во всю стену и эффективными вентиляционными системами. Минимализм в оформлении внутреннего стиля офиса приветствуется прежде всего, теми компаниями, которые строят свои бизнес-проекты в соответствии с западными стандартами. Кроме того, не перегруженное общее пространство особенно подходит для фирм, где средний возраст сотрудников составляет 30 лет и свободное общение является залогом эффективности бизнес-процессов. Наиболее близки к понятию «high tech-офис» помещения класса А, которые по определению должны соответствовать всем мировым стандартам. В то же время на практике классификация достаточно расплывчата, и отнесение офиса к классу А может быть обусловлено его местоположением, стоимостью отделочных материалов и прочими параметрами, не имеющими отношения к его IT-структуре. Юлия Максимова отмечает, что подробные данные об инженерно-информационной «начинке» бизнес-центра часто остаются закрытыми для потенциальных покупателей, в то время как лишь детальный анализ систем может сделать сравнение корректным. На начало 2005 г. общий объем рынка офисов Москвы категорий А и В, согласно усредненным данным консалтинговых и информационных агентств, достиг 4 млн. кв.м. Из них, по оценкам компании «ЭкоПрог», на долю классов А и А+ приходится не более 30%. Как правило, занимают эти офисы большие сырьевые корпорации («Газпром», «ЛУКойл», «НИКойл»), крупные иностранные компании из «цифрового семейства» (Samsung, Microsoft), отечественные и иностранные банки и финансовые структуры (Внешторгбанк, «Сити-банк»). По мнению Ю. Максимовой, использование офисов высокого класса (или high tech-офисов) так же обоснованно и практично, как езда на дорогих иномарках: это удобно, современно и престижно, а в конечном итоге – и экономично. Большинство компаний, которым аренда или покупка такого офиса доступна, выбирает именно этот вариант. Исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко считает, что сегмента high tech-офисов как такового на рынке не существует. «Такого рода термин, используемый при описании зданий, является всего лишь маркетинговым ходом, которым владелец подчеркивает техническую особенность своего объекта, – говорит он. – В то время как наличие high tech-компонентов на самом деле должно быть стандартом в любом офисе класса А. Сегодня же на рынке существует стремление хозяев офисных комплексов к выделению своих объектов. И позиционирование зданий как high tech является одним из шагов в этом процессе».
… и его интеллект
«Интеллектуальное» офисное здание, по оценке Андрея Петрова, прежде всего, выгодно самим девелоперам. В условиях, когда все компьютеризировано и управляется «с одного пульта», они всегда смогут связаться с арендатором, проверить счета и оптимизировать систему управления. К тому же «умную начинку» можно разместить как в high tech, так и в обычном офисе. И все же, несмотря на преимущества интеллектуальных зданий, такие офисы благодаря пресловутой российской специфике остаются исключением из правил. С этим соглашается и Руслан Алиев, директор по работе с клиентами компании «Гарс Телеком». Объявляемая сегодня экономия на эксплуатационных расходах не подтверждается практикой, а возможности офиса зачастую не отвечают реальным потребностям арендатора. Наличие развитых телекоммуникаций влияет на престижность помещения, что повышает стоимость его аренды, и в итоге выбор «интеллектуального» офиса остается вопросом создания имиджа. Как пример можно привести компанию Ericsson, построившую «под себя» бизнес-центр на улице 8-го Марта. Осознав, что управление стало ей экономически невыгодно, эта компания, в соответствии со своей финансовой политикой и для оптимизации расходов, решила продать здание, оставшись там в качестве арендатора. Иначе говоря, компания избавилась от непрофильного бизнеса, перейдя из разряда девелоперов в разряд арендаторов ею же построенного здания. Признанным лидером по «интеллектуализации» на офисном рынке, по мнению большинства аналитиков консалтинговых компаний, сегодня является компания Honeywell, которая разрабатывает и монтирует комплексные системы управления.
Делай сам
Как правило, цикл от проектирования до окончания строительства здания занимает 4 года и более. В силу особенностей рынка телекоммуникаций за это время первоначально сформированная инфраструктура морально устаревает. Например, пять лет назад скорость передачи данных локальной сети 100 Мбит/с считалась очень высокой. Сегодня востребованная скорость уже в 10 раз выше. Кроме того, в зданиях, проектировавшихся в прошлой «пятилетке», не могло быть запланировано оборудования на основе технологии wi-fi, в то время как сегодня оно значительно повышает привлекательность здания (особенно это актуально для гостиниц). Причем скорость развития технологии такова, что в течение полутора-двух лет будут введены новые протоколы. Поэтому, даже учитывая при проектировании самые современные технологические новинки, нельзя быть уверенным, что к моменту окончания строительства они не устареют. Планировать телекоммуникации и закладывать бюджет под конкретное оборудование в период проектирования неправильно еще и по другой причине. С момента получения площадки под инвестконтракт и до начала строительства здания проходит определенное время, в течение которого стратегия инвесторов может измениться (к примеру, планировали пять этажей, построили семь, или объект начали строить как торговый комплекс, а закончили как деловой и т.п.). Гореньков отмечает, что основная причина изменения проекта в процессе строительства заключается в отсутствии изначальной проработанной концепции объекта. Ведь можно построить самую современную инфраструктуру, а окажется так, что арендаторам она вовсе не нужна. Наиболее распространенная ошибка, которую совершают инвесторы и девелоперы уже на этапе сдачи объекта в эксплуатацию, заключается в передаче всего комплекса работ оператору связи, который выполняет их за свой счет. Несмотря на кажущиеся плюсы такой схемы для застройщика, в большинстве случаев она может иметь неприятные последствия: провайдер резонно потребует эксклюзивного права оказания услуг на объекте. Стоит отметить, что для бизнес-центров классов C и D такая схема вполне приемлема, поскольку их арендаторы – как правило, мелкие и средние компании, арендующие 150–300 м. Таким арендаторам нужны телефон и Internet, остальное их волнует в меньшей степени. Но серьезные компании, арендующие от 1 тыс. кв.м, с большой долей вероятности откажутся от объекта именно из-за наличия эксклюзивного поставщика телеком-услуг. Все дело в возрастающей роли IT и современных технологиях риск-менеджмента. Как известно, средства связи – это ключевой бизнес-инструмент, и перебои в работе телефонов, электронной почты и т.п. могут оказаться, без преувеличения, фатальными для бизнеса компании. Все западные компании и все большее число российских предпочитают работать с несколькими операторами связи параллельно, что позволяет избегать проблем со связью в случае, если таковые возникли у одного из них. Так что для крупных арендаторов «эксклюзив» оператора на IT неприемлем. Объект с такими характеристиками просто-напросто выпадет из их круга интересов. В «Гарс Телеком» отмечают, что такая ошибка наиболее распространена у застройщиков офисов классов B+, А и А+ с площадью более 5 тыс. кв.м. Вторая распространенная ошибка девелоперов, особенно планирующих построить несколько бизнес-центров, заключается в попытке окупить инвестиции в инфраструктуру, создав для своих объектов «карманную» компанию-оператора связи. Возможность заработать на продаже телекоммуникационных услуг кажется им очень привлекательной, однако на практике ни один из таких «связистов» не оказался прибыльным. Причина их убыточности – в значительном объеме издержек. Кроме того, создавая такого оператора, компании делают их эксклюзивными провайдерами телеком-услуг, что опять же может стать причиной отказа арендаторов от этого бизнес-центра. На сегодняшний день можно выделить три жизнеспособные модели развертывания телеком-инфраструктуры для последующего провайдинга услуг связи и передачи данных на объектах коммерческой недвижимости. Каждая из них может быть применима в зависимости от класса объекта, стратегии девелопера и назначения здания. Итак: 1. Девелопер отдает весь комплекс работ оператору связи, 2. Девелопер проводит все работы сам, 3. Девелопер отдает их компании, управляющей телекоммуникациями. Последняя модель развития телекома на объектах – наиболее перспективная. Однако она только начинает работать в России и требует от инвесторов современного подхода к вопросам управления объектами коммерческой недвижимости.
Цена вопроса
По данным компании «ЭкоПрог», стоимость строительства 1 кв. м здания класса Investment Grade (А+) составляет сегодня $1,2–1,6 тыс., здания класса А – $1,1–1,4 тыс., класса В+ – $0,8–1 тыс. По словам Юлии Максимовой, если подрядчик ответственно относится ко всем аспектам строительства, то стоимость создания инженерной инфраструктуры может составлять 40–60% всех средств. Если здание не начиняется комплексными интеллектуальными системами, стоимость строительства high tech-офиса аналогична стоимости строительства здания, поскольку затраты на оформление делового здания несущественны. Другое дело, отмечает Андрей Петров, что стиль high tech сам по себе подразумевает высококлассное здание и, соответственно, используется в зданиях класса А. В «Гарс Телеком» отмечают, что распространенный миф о сильном влиянии класса бизнес-центра на стоимость устанавливаемой в них телеком-инфраструктуры не вполне состоятелен. Действительная разница в цене есть между объектами высших (A, B) и низших (С, D) классов. Но практически все построенные в последние годы объекты относятся к первой группе. «Дельта» в развертывании инфраструктуры в объектах класса А и В незначительная. Исключением может служить лишь ситуация, когда здание строится непосредственно под заказчика, со своим специфическим набором требований к реализуемым технологиям. Однако такие случаи в России пока единичны. В компании полагают, что вышеуказанный миф «подогревается» продавцами слаботочных систем и систем автоматизации, которые заинтересованы в продаже дорогого оборудования. В конце 2003 г. на Большой Академической улице компания Stack Group открыла первый в Москве офис с телекоммуникационной начинкой и собственным дата-центром. Бизнес-центр изначально был ориентирован как на высокотехнологичные компании и компании – системные интеграторы, так и на широкий круг крупных и средних коммерческих структур, имеющих растущие потребности по объему и качеству автоматизации бизнес-процессов или их IT-отделов. В здании оборудована серверная на 100 компьютерных стоек: она оснащена автоматической системой управления, контролирующей системы кондиционирования и пожаротушения, систему бесперебойного электроснабжения с резервным дизельным генератором, а также особый режим доступа в помещение. Офисный центр соединен оптоволоконным кабелем с международным центром коммутации ММТС-10, а также с центром коммутации ММТС-9. Для арендаторов это означает скорость передачи данных на уровне 1 Гб/с с возможностью увеличения этого показателя почти в 100 раз. Кроме того, это дает возможность не только для установки неограниченного количества телефонных номеров, но и для использования услуг любых операторов связи и провайдеров, действующих на территории Москвы. На базе структурированной кабельной системы (СКС) здания создается гибкий доступ к информационным потокам с каждого рабочего места. Мощности дата-центра позволяют разместить до 4 тыс. серверов, что составляет 20–25% всего российского рынка хостинга (размещение и техническая поддержка серверов). Причем акцент сделан на возможности развития так, чтобы резервы позволяли зданию быть актуальным на протяжении как минимум 5–10 лет. В будущем, в зависимости от потребностей арендаторов, можно будет провести upgrade здания. Новый формат офисного здания оказался востребован рынком. Почти все площади были сданы в аренду всего за 2 месяца. Однако IT-компании являются не единственными проявившими интерес к новому зданию. Помимо Stack Group и Acer арендаторами площадей стали представители крупного бизнеса: «Северстальгрупп» и «Северстальмаш», а также компании-производители и дистрибьюторы продуктов питания и товаров легкой промышленности (Sela, Chipita и др.) Очевидно, эти компании испытывали необходимость автоматизации собственных бизнес-процессов, использования готовых программных решений и инфраструктуры поддержки серверов. Специалисты по коммерческой недвижимости корпорации Intel поставили здание на Б. Академической на одно из первых мест как наиболее подходящее здание для компаний с автоматизированными бизнес-процессами, наравне с самыми дорогими офисами класса А в центре Москвы, стоимость которых существенно превышает стоимость офисов на Б.Академической. Соглашение о партнерстве с Hi-Tec House на Б. Академической заключил ведущий англо-американский гигант хостинга RACKSPACE.COM. В ближайшие пару лет компании Stack Group и «Статус» планируют развитие в Москве и регионах сети аналогичных офисных зданий. Большей частью high tech-офисы расположены в центральной части города или в районах сосредоточения деловой активности мегаполиса. Наиболее удачными проектами подобного уровня аналитики Knight Frank называют деловые центры Gorky Park Tower, расположенный на Ленинском проспекте, 13–15, и «СИТИДЕЛ» на Земляном валу, 11–17. Последний объект после окончания строительства будет иметь общую площадь 63,5 тыс. кв.м. По словам Андрея Петрова, в ходе его строительства будут применены самые передовые технологии. Стекло и бетон в сочетании с ленточным остеклением, которое является залогом нормального освещения, придадут ему композиционную завершенность и гармонично впишутся в архитектурный стиль этого столичного района. Полноценные «умные здания» – будущее офисного строительства. Серьезное изменение ситуации можно ожидать после 2007 г., когда будет сдана основная часть офисных зданий комплекса «Москва-Сити». Тогда произойдет насыщение рынка, в результате чего спрос и предложение уравняются. Закономерным следствием этого станет начало конкуренции арендодателей. Управляющие компании будут привлекать клиента дополнительными услугами, что спровоцирует процесс специализации офисных помещений. Очевидно, такая сегментация приведет в итоге и к формированию рынка интеллектуальных офисов.