Столичный рынок связи для арендаторов коммерческой недвижимости, на котором долгие годы хозяин площадей решал все, в 2009 году кардинально перестроился. Теперь правят бал арендаторы, в прошлое уходят эксклюзивные схемы работы на объектах. Такого как в этом году количества бизнес-центров, приглашающих второго провайдера, игроки не припомнят. Опасаясь дальнейшего спада и перераспределения рынка, даже средние операторы скупают мелких «карманных» девелоперских провайдеров и договариваются с владельцами о схемах цивилизованного соэксклюзива. Об этом говорили участники круглого стола журнала «Стандарт».
СТАНДАРТ: Год назад участники круглого стола «Стандарта», обсуждавшие работу операторов связи в бизнес-центрах, отелях и торгово-развлекательных комплексах, отмечали, что бум в этом сегменте продолжается, цена «входного билета» на рынок растет вместе с инвестициями связистов. Какие тенденции вы наблюдаете теперь, в период спада? Появились ли новые схемы взаимодействия с владельцами и арендаторами коммерческих площадей?
Александр Кузляев, начальник отдела по работе с коммерческой недвижимостью и элитным жильем ОАО «Комстар-ОТС»: Ситуация должна была бы измениться кардинально. Но, невзирая ни на что, рынок телефонизации коммерческой недвижимости продолжает расти и развиваться. За первое полугодие портфель заказов наполнился больше, чем за весь прошлый год. Дело в том, что девелоперы, оставшиеся на плаву, достраивают объекты, заявленные в 2008 году, и мы не ощущаем недостатка в работе. Но рынок видоизменяется, вопрос «входного билета» уходит на второй план. Лидирует новый тренд: условия диктует арендатор, а не владелец бизнес-центра, как это было в Москве раньше. При пустующих в среднем на треть бизнес-центрах владельцам ничего не остается, как повернуться наконец лицом к клиенту. На рынке появились льготные условия и для подключения арендаторов, скорректировалась тарифная политика, расширился выбор конвергентных услуг. Хотя в большинстве бизнес-центров спрос остался таким же: цифровая телефония (местная и дальняя), выделенный высокоскоростной доступ в Интернет, иногда с использованием Wi-Fi.
СТАНДАРТ: В бизнес-центрах операторам пришлось корректировать тарифы. По оценкам, с начала 2009 года они в среднем снизились на 20%.
Сергей Стрельцов, заместитель директора департамента продаж услуг корпоративным клиентам ОАО «Комстар-ОТС»: Действительно, несмотря на то, что договоры с арендаторами или девелоперами подписаны, многие из владельцев зданий намекают, что нужно снизить тарифы на объекте. Они готовы жертвовать даже частью своих доходов – операторских отчислений за присутствие в здании. Во главу угла теперь ставится качество связи и привлекательные условия для арендаторов. Выгодное предложение на услуги связи в здании – хорошая для них приманка. Еще одна любопытная тенденция – владельцы эксклюзивных объектов ведут разговоры, что не мешало бы «разбавить» одного якорного оператора двумя-тремя альтернативными, чтобы у арендаторов был выбор. Это может быть вызвано как кризисными реалиями, так и ужесточением антимонопольного законодательства. Одним словом, владельцы стали серьезно задумываться об искоренении эксклюзива на объектах. Не все, конечно, но таких – теперь большинство. Михаил Сергеев, директор департамента корпоративных коммуникаций ООО «Гарс Телеком – управление телекоммуникациями»: Операторский эксклюзив, доминировавший на рынке, уходит в прошлое. По нашему опыту, собственник здания не прозревает самостоятельно, демонополизацию требует рынок. Сегодня он подчинен арендатору, и если последний хочет получать услуги связи своего любимого оператора, этот провайдер в здании обязательно появится. Сначала «эксклюзив» стал уходить из премиальных офисных центров: крупные арендаторы, выполняя требования риск менеджмента, заключали договор со вторым, резервным оператором связи. Сегодня, независимо от класса, в московских бизнес-центрах работает до трех-четырех операторов. Есть примеры, когда на объекте целый «зоопарк» – 10 и более операторов. Например, в бизнес-парке «Румянцево». Пора привыкнуть, что это тренд, который окажет влияние на ландшафт телеком-бизнеса в коммерческой недвижимости на ближайшие годы. Даже консолидация операторов не исправит ситуацию – ежемесячно на рынке появляется два-три новых игрока, которые благодаря тесным связям с девелоперами и собственниками быстро проникают в бизнес-центры и отели. Думаю, нас ждет новая волна обострения конкуренции и очередная эрозия тарифов. Ценовых войн мы не наблюдаем, но уже в следующем году, в зависимости от экономической ситуации, операторы, возможно, начнут демпинговать в битве за нового клиента. Пока рынок реагирует, скорее, на макроэкономическую ситуацию: сжимается он – снижаются тарифы. Леон Иоаннесянц, старший менеджер по работе с офисно-гостиничными комплексами ОАО «ВымпелКом»: К вопросу выбора оператора для своего объекта собственники стали подходить более взвешенно, часто откладывая решение задачи на последний момент, когда уже удастся договориться с ключевыми арендаторами. Только после этого владелец недвижимости выносит решение в пользу того или иного провайдера. Я бы не сказал, что эксклюзив однозначно и полностью себя изжил. Заключить эксклюзивный договор с бизнес-центром премиум-класса стало сложнее, но на рынке есть объекты, с которыми даже на текущий момент нам удается подписывать подобные договоры. Один из примеров – офисный центр на Щепкина, 43. Думаю, в будущем будет доминировать бизнес-модель coэксклюзива. В торговых центрах эксклюзив – более частое явление. Обусловлено это, с одной стороны, невысокой требовательностью арендаторов к услугам связи и резервированию, с другой – большими начальными инвестициями оператора в сравнении со средним бизнес-центром. Иван Лопатин, директор по инвестициям ЗАО «ВестКолл Лтд»: Мы наблюдаем две разнонаправленные тенденции. Первая – перераспределение рынка. Такого количества бизнес-центров, куда мы входим вторым оператором, у нас не было никогда. Это связано как с наличием большого числа вакантных площадей (около 25% в офисных центрах), так и с высокими требованиями к услугам связи со стороны арендаторов. Сегодня они просят не только дисконт на аренду помещения, но и право получать дополнительные услуги без дополнительных условий. Но бизнес-центры, где площади заняты на 90%, вопрос о снятии эксклюзива не поднимают. У нас есть ряд партнеров – известных собственников, которые управляют площадями по 50-60 тыс. кв. м. На одних «ВестКолл» присутствует эксклюзивно, на других – вместе с другими операторами. Вопрос расширения списка провайдеров на таких объектах собственники не поднимают, хотя сторонние операторы регулярно предлагают услуги. Нежелание снимать эксклюзив, возможно, связано с тем, что арендаторы вполне довольны. В кризисный год большинство вынуждено сокращать расходы на связь. Операторы почувствовали снижение ARPU и сумели правильно выстроить отношения «арендатор – оператор – собственник» с учетом новых реалий и уровня доходности. Думаю, интерес клиента с этих пор теперь всегда будет превалировать на рынке. Но я не уверен, что в каждом столичном бизнес-центре будут одновременно присутствовать пять-шесть операторов. Телеком и дальше будет склонен к консолидации вполне рыночным путем. Рубен Энфиаджян, начальник отдела по работе с бизнес-центрами и гостиницами филиала «Междугородный и международный телефн» ОАО «Ростелеком»: Эксклюзив на объектах действительно отменяется. При этом девелоперы предпочитали и предпочитают работать с одним оператором связи. Им удобна единая организация, управляющая слаботочной инфраструктурой в зданиях. Не исключаю, что эксклюзив перерастет в иную форму взаимодействия застройщиков и операторов: приоритет закрепят за основным оператором, но, в соответствии с законом, он будет допускать к арендатору и других провайдеров. Хочу отметить еще одну тенденцию – сокращение доли «операторов одного объекта» на рынке. Ранее инвесторы здания или комплекса объектов недвижимости создавали собственного оператора связи, получая пакет разрешительной документации. Не было понятно: готовят они эту компанию на продажу или строят новый бизнес. Теперь многие из них поняли, что телеком – не их игра, но продать «карманного» оператора не в состоянии.
СТАНДАРТ: При девелоперах всегда хватало «карманных» операторов. Рубен отметил, что их число сокращается, у кого-то есть другой взгляд на этот тренд?
Михаил Сергеев: Новые экономические реалии делают жизнь «карманных» компаний сложной. Они, как правило, не обладают собственной инфраструктурой, арендуют каналы связи, себестоимость их сервисов драматически высока. Мы в «Гарс Телекоме» провели анализ этого рынка, сформировали базу из более чем ста компаний, предложили некоторым начать переговоры о сотрудничестве или продаже. Результат изучения двадцати из таких фирм показал, что бизнес большинства «карманных» операторов ведется по черным схемам, иногда отсутствуют лицензии, а узлы связи не сданы Россвязьнадзору и пр. Приобретать такие активы – значит обрекать себя на долгую работу по их чистке, а собственный бизнес – на дополнительные риски. Иван Лопатин: Последний год «ВестКолл» тоже активно изучает этот рынок. Многие бывшие «карманные» операторы действительно работали вне правового поля, у них были высокие прямые затраты на операторский бизнес, но если раньше владельцы нивелировали это перекрестным субсидированием за счет высоких арендных ставок, сегодня это стало невозможным. В 2009 году мы уже заключили три сделки по приобретению бывших «карманных» компаний, и сохраняем высокий интерес к таким приобретениям. В одной Москве еще остаются более двух сотен подобных игроков рынка. Мария Чинкова, коммерческий директор по работе с бизнес-рынком ОАО «Мобильные ТелеСистемы» (МТС): К счастью, связь в офисе давно перестала быть только фиксированной. К МТС всегда обращались крупные девелоперы, которые беспокоились о сервисе для своих клиентов. Мы обсуждали с ними, как улучшить покрытие нашей сети на территории бизнес-центров. В результате мы, например, устанавливали дополнительные базовые станции, изменяли их настройки и пр. Сегодня арендаторы часто обращаются к нам напрямую. Они стали больше внимания уделять вопросам повышения эффективности бизнеса с применением сотовых услуг. Если раньше арендаторов интересовало просто наличие связи, то теперь они рассматривают мобильные технологии как способ повышения эффективности производства и сокращения затрат. Такие задачи решаются комплексно. Теперь есть масса возможностей для улучшения беспроводного покрытия офиса без дополнительных базовых станций. Скоро мы планируем предложить рынку 3G-роутер для преобразования в Wi-Fi-покрытие. Особенно он будет полезен малому и среднему бизнесу. Олег Фомин, руководитель отдела инвестиционных проектов ЗАО «Мастертел»: Финансовая нестабильность не создала, а лишь усилила тенденцию ориентации владельца на интересы арендатора. В столичном телекоммуникационном бизнесе превалируют отношения добросовестной конкуренции, поэтому от соэксклюзива на объектах выигрывает потребитель услуг – он надежно обеспечен высококачественной связью: в случае сбоя или ремонта провайдеры могут подстраховать друг друга. Михаил Сергеев:Обратите внимание на данные консультантов по недвижимости: за последние 10 месяцев в Москве не стартовало строительство ни одного нового офисного здания. Рынок разделился на две части. Достраиваются объекты, которые на момент начала кризиса были построены не менее чем на 50-60%. Строительство на начальных стадиях, «пятна» с разрешительной документаций, котлованы – заморожены. Рост рынка, о котором говорят коллеги из «Комстар-ОТС», скорее всего, обеспечивается проектами реконструкции, а также объектами, которые начали строиться пару лет назад. Действительно, за первое полугодие 2009 года в строй введено столько же объектов, сколько в первом полугодии 2008 года – около 2 млн кв. м. Еще около 2 млн в Москве будет достроено в течение 15 месяцев. Скорее всего, последние 10 месяцев без новых строек в обозримом будущем отразятся на операторском бизнесе: рынок съежится. Каким образом это скажется на бизнесе столичных операторов в целом, трудно прогнозировать. Возможно, динамика роста будет замедляться, начнется перераспределение клиентов, может это приведет к ценовым или маркетинговым войнам. Но очевидно, что работать станет сложнее.
СТАНДАРТ: То есть следует прогнозировать отложенный спад?
Александр Кузляев: Не так все пессимистично, как кажется на первый взгляд. От получения разрешительной документации до начала строительства проходит полтора-два года. Не исключено, что через год-два мы столкнемся с отсутствием вводимых крупных офисных центров. Тем временем, по данным Москомархитектуры, более10 тыс. объектов находится в стадии полученного разрешения на строительство, готовой проектной документации, нулевого цикла и т.д. Около 8% из них – торгово-развлекательные, другие многофункциональные комплексы. Задел для работы операторов в Москве не так уж и мал. Вопрос в том – скоро ли оттает рынок. Консультанты по недвижимости говорят о центре Москвы. Бизнес-центры премиум-класса находятся недалеко от Садового кольца, где, вероятнее всего, в ближайшее время много строить не начнут. Но есть еще объекты, где проходит реконструкция, промзоны в пределах МКАД и пр. Можно вспомнить городскую программу «Новое кольцо Москвы» или недавно одобренную мэром инициативу построить около 200 трехзвездочных гостиниц в центре. Локальные московские операторы в 2008 году обслуживали, по разным оценкам, 6-8 млн кв. м торгово-офисных площадей, а это – почти треть рынка. Да, их активно скупают. Но есть среди них и сильные игроки. Иван Лопатин: Размер отложенного бедствия будет напрямую зависеть от экономических показателей страны в целом. Если денежная масса в государстве будет увеличиваться и компании возобновят свои инвестиционные проекты, начнут нанимать персонал и расширять офисные площади, вполне реален значительный рост ставок аренды. Как мне кажется, девелоперы уже учли эту перспективную возможность.
Эксперт
Вадим Ваньков, заместитель генерального директора по коммерческой деятельности «КОМКОР» (ТМ «АКАДО Телеком»): Все большее влияние на бизнес операторов связи в объектах коммерческой недвижимости оказывают арендаторы. На формирующемся рынке покупателя они становятся центром принятия решения о наличии на объекте того или иного провайдера. Эксклюзивные договоры на предоставление услуг связи изживают себя, для девелоперов на первом месте стоит обеспечение арендаторов комфортными условиями. Согласно исследованиям «АКАДО», при выборе офисного центра около 34% арендаторов обращают внимание на перечень телекоммуникационных компаний, которые работают на объекте. Для 45% важно, чтобы на территории офисного центра услуги предоставляли не менее двух операторов. Примерно 15% арендаторов площадей класса «А» не устраивает действующий провайдер, еще более 40% задумываются о его замене. Поэтому теперь при обустройстве новых объектов класса «А» и «В» собственники стараются не заключать эксклюзивные договоры с операторами связи, так как это снижает капитализацию объекта. Стандартом становится присутствие на объекте двух-трех операторов связи, а также готовность собственника или управляющей компании пустить нового оператора по запросу арендаторов».